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建業之于濱江，問題出在哪？

陌爺地產圈

2022-03-03 15:36 2903 0 0

有兩家房企對于區域深耕做到了極致，便是浙系的濱江與河南的建業。一個位于民營經濟最為活躍的且藏富于民的浙江，不乏購買力。

作者：陌爺

來源：陌爺地產圈（ID:gh_6e6c6fd48723)

在中國，有兩家房企對于區域深耕做到了極致，便是浙系的濱江與河南的建業。

在戰略理念上，都是通過產品力與口碑營造，將區域深耕的效應發揮到極致。

一個位于民營經濟最為活躍的且藏富于民的浙江，不乏購買力。一個位于人口密度最為集中的中原腹地。

在很多方面，兩家公司都是區域性房企的標桿，但現時點看來，兩家公司的處境也分化明顯。

考驗與評判一家企業的視角不應僅僅通過行業上行周期的規模增長，恰是在行業下行中企業穿越市場周期的定力與抗風險的能力。

而現時點看來，建業明顯“撲街”。

NO. 1

一、銷售業績方面：

21年，濱江實現歷史最佳成績單，營收與規模雙雙突破，銷售額同比增長22%達1691億，站位TOP22。

而建業，21年銷售額僅601.億，不僅未完成700億的銷售目標，還較2020年同比減少12.0%。

二、財務表現方面：

濱江融資成本再創新低，前端融資避而遠之，以發債融資為主，票面利率4%-6%，在民營房企中位居前列。

而建業的流動性危機也逐漸被暴露出來，截至今年1月20日，拒付商票筆數達到956筆（來自票眼）。

而其流動性危機起始早有征兆，可追溯到2021年9月的一封“求助信”。

一時之間行業開始思考，建業的危機是真的天災起因，還是在借驢下坡，實則危機早已隱現。

三、人均效能方面：

萬科高管曾帶隊學習濱江，在交流完一圈后，得出的結論是：濱江的模式根本學不來。

核心原因在于作為將區域深耕做到極致的房企，在人均效能、組織架構、決策效率上都無法達到同步。

濱江做到1691億，員工人數僅1100人左右，人效破1.5億。

而同樣作為區域深耕的建業，卻被冗雜的組織架構所拖累，甚至顯得尾大不掉，反應遲緩。

直到2月份，建業集團才開始對組織架構進行動刀，從原先的“集團-業務集團-大區-城市公司-項目”五級管理變為“集團-城市公司/專業公司-項目公司”三級管理。

而隨著而來的便是優化比例高達61.2%的消息不脛而走。

NO. 2

濱江在左，建業在右。

兩家相似的房企在“黑鐵時代”卻命運截然不同。追溯原因，主要包括以下幾點：

一、濱江在深耕，而建業在下沉

作為兩家區域型深耕的房企，濱江主觀上是在積極的走出去，探索第二增長級。

2018年-2021年，濱江集團在浙江省的新增土儲金額占比分別為98.6%、100%、94.2%及92.84%。

從新增土儲來看，杭州依舊是濱江的大本營，除此之外浙江所以地級市均全覆蓋，且在積極探索蘇州、大灣區的戰略落腳點。

戰略布局依舊是強二線城市為主，增加抗風險能力的同時，做到產品與客戶的適配。

而建業的深耕策略下沉得更加透徹，包括開封、洛陽、許昌、信陽、新鄉等三西線城市，甚至是三四線城市下得縣級市。

僅重資產板塊的建業酒店便在河南18個地級市做到了全覆蓋。

在市場下行周期中，能級低的城市往往率先走冷，銷售回款承壓，最終導致現金流捉襟見肘。

而從現時點來看，整個浙江市場明顯優于河南，且貢獻近半的杭州仍舊一枝獨秀。

同樣是深耕，一二線與三四五線的戰略布局是兩家公司發展分化重要的原因。

而另一個維度，是兩個省份之間的較量，河南之于浙江仍舊相差較遠。

而杭州之于鄭州，單憑每年30-50萬人口凈流入且處于“后峰會、前亞運”的發展機遇期，便能支撐起快速跑量的房地產市場。

二、濱江很輕、建業卻很重

除了地產業務外，建業早在2015年開始大力發展多元化業務。六年時間內，地產、商業、物業、文旅、酒店、農業等板塊均有布局。

以建業的兩張王牌文旅項目為：河南·戲劇幻城”和“建業·華誼兄弟電影小鎮”。

戲劇幻城投資合計需累計投資高達60億、電影小鎮計劃總投資規模逾150億元。

但這些斥巨資打造的文旅項目，卻有一個算不好的經濟賬。

對于胡葆森是河南企業對家鄉的赤子之心，更多的是情懷。

單從酒店業態來看，建業酒店甚至在河南18個地級市做到了全覆蓋。

而在經歷了21年的地產寒冬以后，胡葆森才開始意識到現金為王的道理。隨后下了三道命令，即建業要“做小，做少，做好”。

“多元化”是把雙刃劍，而濱江選擇了不鋒利的背面。

對于濱江而言，專注得關注地產開發業務，提高操盤能力與水平，做到產品的極致標準化才是近些年來最關鍵的事情。

所以我們看到了4.5個月從拿地到開盤的極致操盤能力。

NO. 3

寫在最后：

也許不身在河南不懂胡葆森的情懷，其對于區域深耕的滲透也就無法理解。

建業的問題在于以碧桂園下沉得模式做區域深耕，極易受到市場下行的沖擊。

三四五線城市的邏輯需要順勢而變，棚改紅利早已成為歷史。

而濱江之于建業，在于其不亂陣腳地選擇一二線抗風險能力強的城市做戰略性深耕。

一如21年一批次集中供地中，戚金興所說：努力在杭州實現1%-2%的凈利潤水平。側面反映出，濱江要的是現金流，要的是周轉速度。

其次，多元化是把雙刃劍，鋒利的刀刃可能會是孤注一擲。