作者：守望者

來源：靜水深漩（ID：zealsaint111）

核心觀點(diǎn)：

城市的工作機(jī)會是一種比較優(yōu)勢，不是絕對優(yōu)勢；

經(jīng)濟(jì)總量大的城市對周邊城市人口具有較強(qiáng)的吸引力，該優(yōu)勢會不斷自我加強(qiáng)，只到出現(xiàn)較強(qiáng)的外力改變或該城市的核心競爭力衰敗；

西安相較于周邊城市具有一定的比較優(yōu)勢，該優(yōu)勢將不斷加強(qiáng)。

延續(xù)上一篇文章的投資邏輯（即四個要素吸引人口流入城市：教育資源，工作機(jī)會，居住環(huán)境，生活的便利度），本篇將討論工作機(jī)會。工作機(jī)會和教育資源略有不同，由真實的工作機(jī)會及事業(yè)夢想構(gòu)成，其中后者更多依賴于高薪崗位數(shù)量、造富神話等因素。

一、概況

調(diào)查一個城市的工作機(jī)會是一個不那么嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎嘁蕾囉谝恍?shù)據(jù)的推理和分析，在我們正式開始前，先來看一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)：

備注：1 宏觀數(shù)據(jù)來源于國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

    2 薪資數(shù)據(jù)來源于第三方統(tǒng)計平臺

基于以上的數(shù)據(jù)我們看大幾個現(xiàn)象：

1.西安市生產(chǎn)總值高于周邊的太原和蘭州兩個省會城市，弱于鄭州。

2.越大的生產(chǎn)總值，體現(xiàn)了城市規(guī)模和機(jī)會，務(wù)工人口和購房人口傾向于從較低生產(chǎn)總值的城市流向臨近省份較高生產(chǎn)總值的城市

3.西部省份平均工資差異不大，需要在后面進(jìn)一步分析結(jié)構(gòu)，討論工作機(jī)會。

二、務(wù)工的邏輯

和朋友們在一起討論房地產(chǎn)市場是，一直說中國房產(chǎn)要看人流，人流分為兩個大的方向，務(wù)工需求和養(yǎng)老需求（本次我們不討論養(yǎng)老需求）。說到務(wù)工需求，我們應(yīng)從務(wù)工人員的動機(jī)入手分析整個選擇過程，最后再結(jié)合目標(biāo)城市來分析。下來我們先分析務(wù)工人員選擇工作的動機(jī)和整個決策過程。

1.選擇動機(jī)和決策過程：

務(wù)工人員選擇工作的過程是一個夢想與現(xiàn)實博弈的過程。伴隨著夢想務(wù)工人員從鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯聚到城市，從城市匯聚到核心城市，導(dǎo)致整個流向的原因在于務(wù)工人員存在基礎(chǔ)認(rèn)知：大城市有更多的機(jī)會，大城市擁有更豐富的生活（這點(diǎn)屬于分析框架的居住環(huán)境和生活便利度部分，放到這兩個部分分別討論）。通過對這兩個基礎(chǔ)認(rèn)知的分析，得到兩個脈絡(luò)：

脈絡(luò)一：村鎮(zhèn)->城市->中心城市->一線城市或新一線城市

脈絡(luò)二：夢（更好的事業(yè)/生活）->發(fā)展機(jī)會/工作機(jī)會->收入水平->發(fā)展空間->生活質(zhì)量

第一個脈絡(luò)比較好理解，務(wù)工人員從人口少的地方聚集向人口多的大城市。重點(diǎn)在于第二個脈絡(luò)。務(wù)工人流因為對更好的事業(yè)或生活的追求離開出生的地方，走向可選擇的大城市，此時開始了一系列的選擇：第一個選擇，是否擁有足夠的發(fā)展機(jī)會/工作機(jī)會，與預(yù)期是否一致或差異過大；這一問題得到肯定答案后（如答案會否定，務(wù)工人員大概率會離開該城市，導(dǎo)致人口流出）進(jìn)入第二個選擇，工作機(jī)會帶來的收入是否與預(yù)期相符（如擁有工作機(jī)會，但收入過低，也會導(dǎo)致人員留出，西部我們會看到這類工資較低的企業(yè)），如與預(yù)期相符，則進(jìn)入第三個選擇，增長空間，該選擇主要是看個人發(fā)展空間（部分區(qū)域成長天花板較強(qiáng)，務(wù)工人員擁有較為熟練的技能后，很那得到進(jìn)一步的晉升，這時會導(dǎo)致人口流出。造成這一結(jié)果的原因不在本次討論之列）；當(dāng)以上的選擇都滿足后，最后的選擇在于，收入是否能提供較高的生活質(zhì)量，這一點(diǎn)比較好理解，即使?jié)M足了夢想的需求，擁有一份相對滿意的薪水，如生活成本過高，也會導(dǎo)致務(wù)工人員外流，比如一線城市過高的房價。

以上是對選擇動機(jī)和決策過程的梳理，下來我們基于以上的梳理對應(yīng)到一些可量化的指標(biāo)上。

2.數(shù)據(jù)選擇

大城市：城市對比用的數(shù)據(jù)選擇起來較為容易，更高的GDP和更多的人口數(shù)量。GDP越大意味著經(jīng)濟(jì)體量越大，產(chǎn)業(yè)規(guī)模越大，能提供的工作崗位更多，擁有較高收入的可能。人口數(shù)量越多意味著需求越大，服務(wù)業(yè)越發(fā)達(dá)（如，我們可以看到越大的城市夜生活越為發(fā)達(dá)，相反村鎮(zhèn)夜生活較為單調(diào)），提供更好的生活方式的同時也提供了服務(wù)業(yè)的工作機(jī)會。

發(fā)展機(jī)會/工作機(jī)會：民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度決定了工作機(jī)會的多寡，一個區(qū)域高附加值，高收入行業(yè)占比，是發(fā)展機(jī)會的決定性因素。

收入水平：可采用城市平均工資數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)可行的情況下考慮加入支柱行業(yè)平均工資數(shù)據(jù)。

增長空間：這塊缺乏特別好的數(shù)據(jù)可選擇，只能通過聊天獲得一些線索。

生活質(zhì)量：生活質(zhì)量和城市配套，生活成本（房價，教育，醫(yī)療等）有關(guān)，本次只討論房價（一手均價和二手均價）和收入關(guān)系，其他部分在居住環(huán)境和生活便利度部分討論。

三、數(shù)據(jù)對比和分析

1.城市體量和人口

備注：銀川市公布口徑為全市人口，考慮到總?cè)丝诹鞒觯铱側(cè)丝谳^少，因為未做進(jìn)一步挖掘

數(shù)據(jù)來源：國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

從上表我們看到幾個現(xiàn)象：

1)城市體量和人口正相關(guān)，即生產(chǎn)總值越大的城市，人口規(guī)模越大，且外來人口越多。

2)鄭州經(jīng)濟(jì)體量大于西安，人口總規(guī)模差異不大。

3)太原，蘭州，銀川是三個距離西安近的省會城市，經(jīng)濟(jì)體量和總?cè)丝诰∮谖靼玻凑杖丝诹飨蚪?jīng)濟(jì)體量更大的城市的邏輯，西安對這三個城市的人口產(chǎn)生吸引作用。從實際的訪談來看，甘肅，寧夏，山西部分人口確實流向西安，或在西安已置業(yè)。

4)西安常駐人口和戶籍人口差異很小，這點(diǎn)和成都以及上海不同。流動人口高一方面代表了城市人口流入，一方面體現(xiàn)落戶較難，目前尚無明確的證據(jù)表明西安屬于哪一種情況。

看完整體數(shù)據(jù)后，我們進(jìn)一步看一下近5年西安和西安周邊省會城市數(shù)據(jù)情況：

數(shù)據(jù)來源：國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

過去5年中，經(jīng)濟(jì)體量和人口總規(guī)模總變化比率為：

通過對以上兩個表的對比發(fā)現(xiàn)：

1)過去幾年總經(jīng)濟(jì)體量大的城市，人口增長率最快，絕對值更大。

2)過去幾年中經(jīng)濟(jì)體量小的城市，盡管生產(chǎn)總值增長率不低，但人口增長率不及經(jīng)濟(jì)體量大的城市，其中蘭州呈現(xiàn)負(fù)增長。

3)西安生產(chǎn)總值在過去幾年中增長幅度低于鄭州，但人口增長快于鄭州。這于西安過去兩年退出的人口落戶政策有關(guān)。寬松的落戶政策刺激了周邊人口到西安落戶。

4)西安和鄭州經(jīng)濟(jì)體量在2014年時基本相同（西安，6257.18億元；鄭州，6783億元），但2018年年底時，鄭州生產(chǎn)總值比西安高1793.9億元。較西安高的經(jīng)濟(jì)總量和增長速度，人口增長速度和增長率不及西安，一方面因為投資札記第一部分討論的教育資源（西安高校資源多于鄭州），另一方面可能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)，也可能與同體量的城市較難出現(xiàn)人口流向傾斜。

經(jīng)濟(jì)體量和人口提供了一個較為宏觀的視角，讓我們看到過去5年，西安和西安周邊城市經(jīng)濟(jì)體量與人口流動的關(guān)系，下來我們需要討論決策過程的第二個部分-工作機(jī)會/發(fā)展機(jī)會。

2.發(fā)展機(jī)會/工作機(jī)會

發(fā)展機(jī)會/工作機(jī)會較難尋找到明確的數(shù)字佐證，更多的依靠對市場環(huán)境的訪談和了解。該部分依賴于支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和民營經(jīng)濟(jì)活力。一個區(qū)域高附加值，高收入行業(yè)占比，是決定發(fā)展機(jī)會的決定性因素。

1)支柱產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)值最大的行業(yè)通常是該區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)（這個邏輯不是特別嚴(yán)謹(jǐn)，對于我們本次的推導(dǎo)和分析來講相對有效）。

從上表可以看到西安工業(yè)增加值占比前五的行業(yè)為，計算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造，汽車制造和電子機(jī)械和器材制造業(yè)。前十大行業(yè)中，除計算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造屬于中高收入外，其他行業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，人均工資較低。缺少高附加值，中高收入行業(yè)，使得畢業(yè)生工作選擇空間受到限制。

2)民營企業(yè)：

西安的較大的民營企業(yè)以房地產(chǎn)，石化，醫(yī)藥為主，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。西安本土民營企業(yè)整體實力偏弱，近幾年大的民營才陸陸續(xù)續(xù)的在或準(zhǔn)備在西安設(shè)立分公司/辦事處等，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足，成為西安前期工作機(jī)會偏少的主要因素之一。尚未找到衡量民營企業(yè)發(fā)展情況的指標(biāo)。

西安的民營企業(yè)技術(shù)密集型企業(yè)較少，生產(chǎn)加工，流動運(yùn)輸類企業(yè)較多，大學(xué)畢業(yè)生務(wù)工選擇空間較小。

3.收入水平

西安平均收入水平在全國重點(diǎn)城市排名中不具備優(yōu)勢，成為人口的限制性因素。

1)平均工資

西安和周邊城市薪資對比情況見下表：

搜索平均工資時看到了個多個標(biāo)準(zhǔn)，有高有底，上表提供的平均水平更接近感知，考慮到該數(shù)據(jù)更多是幾個城市的做工資薪水的比較優(yōu)勢分析，因此不做準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)深究。從薪資水平上看，西安相比較太原，蘭州，銀川無很大的優(yōu)勢。

2)2019白領(lǐng)求職工資

智聯(lián)招聘提供的2019年夏季求職平均薪酬城市分布顯示西安排列第30名（2018年為31名），具體見下圖：

畢業(yè)生對西安整體薪資期望在很大程度上是雇主和務(wù)工人員博弈后的結(jié)果，從薪資期望上看，西安全國重點(diǎn)省會城市中排名不具備優(yōu)勢，從絕對數(shù)字看戲安和第十名的武漢相差1000元，和深圳（第三名）相差2807元。

西安相比較太原，銀川仍具有優(yōu)勢。

從平均工資和2019夏季求職平均薪酬對比結(jié)果來看，西安在工作收入上排名不在前列，低于沿海重點(diǎn)城市以及成都，武漢等新一線城市，而相較于周邊，西安仍具有一定優(yōu)勢。

西安平均收入和2019夏季求職平均薪酬的狀況在很大程度上導(dǎo)致畢業(yè)生以及本地人口外流，該部分外流人口主要是長三角，珠三角以及北京，從列表上看該區(qū)域重點(diǎn)城市收入高于西安。

4.增長空間

增長空間和發(fā)展機(jī)會在判斷邏輯上趨同，即該區(qū)域是否有足夠的多高薪崗位和足夠多的頭部企業(yè)和高生產(chǎn)附加值知識密集型企業(yè)。

頭部企業(yè)：這塊重點(diǎn)考量各個行業(yè)頭部企業(yè)在西安設(shè)立分公司或分部進(jìn)度。從前期看和互聯(lián)網(wǎng)，通信，電子設(shè)備制造的企業(yè)開始在西安設(shè)立子公司或分部，這部分為西安帶來增量工作崗位。例如，三星，華為，中興，ThoughtWorks，施耐德，intel，博世，艾默生，鎂光半導(dǎo)體，殼牌，普華永道等企業(yè)，考慮到篇幅問題，這塊不做逐一列舉。一個區(qū)域頭部企業(yè)數(shù)量，代表了該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，越多的頭部企業(yè)越容易吸引務(wù)工人員流入或留下。

高薪崗位：擁有足夠多的頭部明星企業(yè)是吸引務(wù)工人群的重要因素，下一個核心點(diǎn)是這些企業(yè)是否吧高收入崗位放在西安。這一問題我掌握的信息顯示正在好轉(zhuǎn)，企業(yè)逐步在將一些高薪崗位放到西安，但從整體看相對有限。這點(diǎn)西安好于太原，蘭州，銀川，但弱于成都及一線城市。

高附加值知識密集型企業(yè)：除掉大的知名頭部企業(yè)外，高附加值知識密集型企業(yè)數(shù)量相較較少（如，建筑設(shè)計所，從事并購業(yè)務(wù)的律所等），這類企業(yè)主要位于一線城市業(yè)務(wù)覆蓋全國，這一現(xiàn)象短期將持續(xù)。

西安在工作機(jī)會上相較周邊幾個城市擁有比較優(yōu)勢，相比較過去也有較大的改善，但整體來講頭部企業(yè)數(shù)量有待進(jìn)一步提高，高薪崗位較一線城市偏少，導(dǎo)致這類務(wù)工人員外流（比如建設(shè)設(shè)計，律師，公募基金公司等等）。從中期長期來看，西安隨著人口進(jìn)一步的匯聚，會有更多企業(yè)將在西安設(shè)立分公司或子公司服務(wù)于中西部地區(qū)，使得西安逐步成為企業(yè)管理中西部市場的中心，但西安在總部經(jīng)濟(jì)方便不會有大的發(fā)展，總部仍將大量的保留在一線城市（詳見前期的商業(yè)地產(chǎn)投資）。

5.生活質(zhì)量

生活質(zhì)量由幾個方面構(gòu)成，收入，日常支出，房價，教育，生活環(huán)境，其中教育，生活環(huán)境放到下兩個部分討論，收入前面已討論過，日常支出西安與其他核心二線城市差異不大且低于一線城市，主要的重點(diǎn)在于房價/收入比，下圖是2018年國內(nèi)主要城市房價/收入比：

從該表可看到，西安房價收入比為10.8，太原為14.6，蘭州為9.4，成都為10.3，低于一線城市（北京25.4，上海26.1，深圳34.2）。較低的房價收入比意味居民壓力較小，擁有更多的收入可用于其他方面開銷。過高的房價收入比將制約人口流動。

較低的房價收入比為西安吸引人周邊人口落戶提供了較大的比較優(yōu)勢。

四、總結(jié)

通過以上的分析和推理，我們看到西安的經(jīng)濟(jì)體量相較于周邊幾個省會城市擁有規(guī)模優(yōu)勢，將持續(xù)吸引周邊省份人口流入，但工作機(jī)會和薪資水平是限制人口流入的主要問題，這一問題被較低房價收入比在一定程度上淡化。西安中高端收入人群將隨著城市經(jīng)濟(jì)體量的發(fā)展逐步增加，但考慮到西安服務(wù)于中西部的定位，該部分人群的收入和數(shù)量不會達(dá)到一線城市的高度，且中高端行業(yè)的種類也較一線少。

總的來講西安作為中西部在工作機(jī)會上擁有較強(qiáng)比較優(yōu)勢的城市，未來將持續(xù)吸引人口流入，從目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，以中低收入人群為主。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 住宅投資筆記-西安-2