2021年《民法典》第366條至371條，確立了我國的居住權(quán)制度。新法頒行以來，關(guān)于居住權(quán)制度的相關(guān)討論即沸沸揚揚、爭議不止。本文將主要從居住權(quán)制度的性質(zhì)入手，著重分析居住權(quán)制度對不良資產(chǎn)催收處置的影響，并提出相關(guān)意見建議。

一、居住權(quán)制度的背景淵源

傳統(tǒng)意義上的居住權(quán)，是指以居住為目的，對他人的住房及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)最早在羅馬法中規(guī)定，其基本定性為一種人役權(quán)，即為特定人的利益而設(shè)定的役權(quán)，其最初目的是以遺贈用益權(quán)的方式，使某些有繼承權(quán)的家庭成員（特別是對繼承權(quán)被剝奪的寡婦或未婚女兒等弱勢群體）有可能取得一種供養(yǎng)。因此，居住權(quán)本身具有很強的身份性質(zhì)。近代歐洲大陸國家的主要民法典，如《法國民法典》《奧地利民法典》《德國民法典》《瑞士民法典》《意大利民法典》等均明文規(guī)定了居住權(quán)，但都堅持了居住權(quán)特殊的身份性質(zhì)：如《法國民法典》第632條至634條規(guī)定：“對房屋享有居住權(quán)的人，得與其家庭在該房屋內(nèi)居住，即使在給予此項居住權(quán)利時其本人尚未結(jié)婚亦同；居住權(quán)僅以享有此項權(quán)利的人與其家庭居住所需為限；居住權(quán)既不得讓與，亦不得出租。” 《德國民法典》1093條第1款規(guī)定，限制人役權(quán)之設(shè)定，亦得以利用建筑物或建筑物之一部分，排除所有權(quán)人之干涉，充作住處為其內(nèi)容。更明確地將居住權(quán)定位成限制的人役權(quán)，它只能在不動產(chǎn)上設(shè)立，而且只能為某一特定的人設(shè)定，不得轉(zhuǎn)讓也不得繼承。綜上，自居住權(quán)創(chuàng)設(shè)至今，其基本均為人役權(quán)，具有強烈的身份性質(zhì)，故此不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

二、居住權(quán)制度對于不良資產(chǎn)催收帶來的沖擊與影響

住宅類資產(chǎn)基于其需求剛性及變現(xiàn)速度快等特征，不論是對于銀行等傳統(tǒng)金融機構(gòu)，還是在民間借貸領(lǐng)域均為視如珍寶的抵押品，但現(xiàn)有規(guī)定的異化與不明確為不良資產(chǎn)處置帶來了諸多問題：

（一）居住權(quán)性質(zhì)變化導(dǎo)致其適用范圍的無限制擴大

依據(jù)上述居住權(quán)制度發(fā)源過程不難發(fā)現(xiàn)，其本身自發(fā)端到近代，都具有較強的身份屬性，且各國立法基本都不允許對其進行轉(zhuǎn)讓、繼承。而《民法典》對于居住權(quán)的規(guī)定，總共有六條（見附件），其中核心規(guī)定為居住權(quán)的定義，決定了居住權(quán)的性質(zhì)。按照現(xiàn)在《民法典》366條關(guān)于居住權(quán)定義部分，也明確了居住權(quán)人僅有占有、使用的權(quán)能，關(guān)于傳統(tǒng)民法完整物權(quán)的收益、處分的權(quán)能并沒有規(guī)定。但368和369條但書部分的規(guī)定，似乎對身份屬性有所突破：產(chǎn)權(quán)人可以自行約定有償設(shè)立居住權(quán)，同時允許居住權(quán)人也可以再行出租、轉(zhuǎn)租，也就是不論是產(chǎn)權(quán)人還是居住權(quán)人都有獲得收益的權(quán)能。這樣從整體上看，居住權(quán)的身份性或者社會性質(zhì)相對削弱了。居住權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系更趨接近，導(dǎo)致其適用范圍被無限放大。原本惡意租賃中所產(chǎn)生的問題極有可能被帶入到不良資產(chǎn)催收領(lǐng)域。

眾所周知，在不良資產(chǎn)催收過程中，債務(wù)人常常利用虛假倒簽的租賃合同抵抗民商事執(zhí)行（關(guān)于執(zhí)行程序中虛假租賃關(guān)系的滌除方式，在筆者公眾號之前的文章有專文論述），直接加劇了不良資產(chǎn)催收難度的上升和債務(wù)人惡意逃廢債的幾率。而居住權(quán)因為其固有的物權(quán)性質(zhì)，其撤銷的難度和程序更為復(fù)雜。因為租賃關(guān)系的滌除與撤銷只需要鑒別相關(guān)租賃合同真假，而居住權(quán)如被濫用除了需要依法解除相關(guān)居住權(quán)協(xié)議還要辦理撤銷登記。如需克服上述困難，應(yīng)從立法上恢復(fù)居住權(quán)的身份性質(zhì)，享有居住權(quán)的主體僅限于住宅業(yè)主的近親屬，或者至多為殘疾人，老年人、未成年人等弱勢群體，強調(diào)其無償性質(zhì)且不應(yīng)有例外，否則將及其接近租賃關(guān)系而引致法律規(guī)則適用的混亂，并明確禁止其轉(zhuǎn)讓、繼承而不得有例外。

（二）居住權(quán)消滅方式的不足

關(guān)于居住權(quán)的消滅方式，《民法典》僅在370條規(guī)定了期限屆滿和居住權(quán)人死亡兩種方式。這種規(guī)定面對實際情況的變化明顯有些僵化。從居住權(quán)創(chuàng)設(shè)的意圖以及意思表示的內(nèi)容來看，住宅業(yè)主創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的意思表示，類似于對于居住權(quán)人的一種贈與，只不過這種贈與的客體是房屋使用權(quán)，并且期限較長。但如參照贈與合同的規(guī)定（《民法典》第六百五十八條規(guī)定），具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同，不得撤銷。 考慮居住權(quán)的長期性特點，如果創(chuàng)設(shè)后一律不得撤銷，表面上看是保護了居住權(quán)人的權(quán)利，實則因為對于房屋產(chǎn)權(quán)人過重的負(fù)擔(dān)而影響其創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的積極性，結(jié)果反而不利于發(fā)揮居住權(quán)的社會功用。     在以房屋進行擔(dān)保融資的領(lǐng)域，舉一簡單的例子：如果住宅的業(yè)主需要對外提供擔(dān)保，而抵押權(quán)人提出作為抵押物的住宅不得存在任何權(quán)利負(fù)擔(dān)，此時住宅的業(yè)主可以依據(jù)其自物權(quán)的全面屬性，要求撤銷居住權(quán)合同并撤銷登記，此時即使居住權(quán)人不同意，應(yīng)允許住宅的業(yè)主有權(quán)自行操作完成撤銷登記動作；但基于對于居住權(quán)人權(quán)益的保護與平衡，可以在立法上增設(shè)一些保護弱勢群體的規(guī)則以全面平衡各方利益。

（三）抵押人惡意設(shè)立居住權(quán)

1.居住權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)成立在后

雖然居住權(quán)和抵押權(quán)分屬用益和擔(dān)保兩類不同性質(zhì)的物權(quán)，且都以抵押為生效要件。所以在此種場合，作為抵押權(quán)人相對容易防控風(fēng)險，可以在簽署抵押合同前對抵押物進行充分盡調(diào)，如果存在權(quán)利負(fù)擔(dān)可以要求抵押人去除居住權(quán)負(fù)擔(dān)或者更換其他無權(quán)利負(fù)擔(dān)的抵押品。如果抵押權(quán)人接受帶有居住權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押物，則其可提前比較居住權(quán)期限是否在抵押期限屆滿前到期并消滅，如居住權(quán)期限超過抵押權(quán)期限，則抵押權(quán)到期拍賣時的價值應(yīng)會受到居住權(quán)負(fù)擔(dān)的影響而受到影響，但這畢竟是抵押權(quán)人事前可預(yù)知且愿意承受的風(fēng)險。

2.抵押權(quán)成立在先，居住權(quán)設(shè)立在后

這是相對復(fù)雜的情形，也可能是實務(wù)中最常出現(xiàn)的狀況。即抵押權(quán)設(shè)立時，抵押住宅本身沒有其他權(quán)利負(fù)擔(dān)，但在嗣后抵押人將其住宅設(shè)定居住權(quán)，借此可能為抵押權(quán)人的后期產(chǎn)生不利影響。在實務(wù)中可以借鑒此種操作：抵押權(quán)人可以通過事前約定禁止抵押人設(shè)立居住權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)，否則視為抵押人實質(zhì)性根本違約，而要求其承擔(dān)債權(quán)加速到期、一定違約金甚或抵押權(quán)人直接解約的權(quán)利。但這里面存在居住權(quán)人作為第三人權(quán)益保護的問題，此時居住權(quán)人是否應(yīng)作為相對方予以保護。這里面隱含了一個前提，即設(shè)定居住權(quán)的時候，居住權(quán)人是否有義務(wù)核查該住宅是否已存在抵押權(quán)，并因此而承擔(dān)后續(xù)可能的居住權(quán)提前終止的結(jié)果。如果完全按照傳統(tǒng)擔(dān)保物權(quán)登記的觀念，登記在先已做公示的物權(quán)理應(yīng)優(yōu)先；但居住權(quán)畢竟屬于用益物權(quán)，擔(dān)負(fù)一定的輔助社會弱勢群體的社會功效，而如果認(rèn)定后設(shè)立的居住權(quán)可不必考慮抵押權(quán)的到期而持續(xù)存在下去，似乎對抵押權(quán)人缺乏公平可言。筆者認(rèn)為，之所以產(chǎn)生如此難以平衡的局面是由居住權(quán)本身一定的身份性質(zhì)和一定的社會屬性與抵押權(quán)的商事屬性相沖突產(chǎn)生的結(jié)果。要解決這一矛盾的根本原因，不應(yīng)是在上面兩難的情況下做出選擇，而應(yīng)是在立法上對于居住權(quán)創(chuàng)設(shè)的條件作出嚴(yán)格限制，即當(dāng)一個住宅的產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)存在負(fù)債未還的情況下，應(yīng)不允許其再去創(chuàng)設(shè)居住權(quán)，如果產(chǎn)權(quán)人自行創(chuàng)設(shè)了應(yīng)當(dāng)歸于無效，因為居住權(quán)的基本立法理念是其有一定的輔助弱勢群體的社會屬性，而從一般倫理看，一個主體幫助他人的前提應(yīng)是其自己對外沒有負(fù)債或者或有負(fù)債，如果他自身尚且不能自保，立法上還允許他再去救助他人，實際上是縱容了債務(wù)人的惡意濫用權(quán)利。

（四）一宗住宅是否可以設(shè)立多個居住權(quán)

按照現(xiàn)在《民法典》第945條，—— 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。 也即業(yè)主只有向物業(yè)服務(wù)人告知的義務(wù)。但如果法律不加限制，允許同一所住宅同時設(shè)立多個居住權(quán)，則類似物業(yè)群租等不文明現(xiàn)象和住宅鄰里間的糾紛將不可避免的發(fā)生。此外，如果允許一處住宅先后設(shè)立不同的多個居住權(quán)，則該房產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)將會更加復(fù)雜繁重，如此類權(quán)利設(shè)立在先，而抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)設(shè)立在后，后期擔(dān)保物權(quán)期限屆滿，其擔(dān)保價值將因此大幅縮水，這對于抵押權(quán)人來說無疑是難以承受的夢魘。

因此，綜合考慮房產(chǎn)業(yè)主及其小區(qū)其他業(yè)主的權(quán)利以及抵押權(quán)人的整體利益保護，筆者認(rèn)為一宗住宅只應(yīng)設(shè)立一個居住權(quán)。

三、一點點建議

上述分析表明，居住權(quán)制度的性質(zhì)問題必須予以整體明確并以此為前提衍生相應(yīng)具體規(guī)則。居住權(quán)制度極其容易在實務(wù)中被相關(guān)主體濫用，并較大程度地增加債權(quán)催收的難度。如果一定要保留該制度也建議盡快出臺實施細則或司法解釋，在以下方面予以進一步完善：

（一）統(tǒng)一明確居住權(quán)的身份屬性，整體上限縮居住權(quán)的適用范圍

消除居住權(quán)的收益權(quán)能，取消《民法典》第368、369條但書的規(guī)定，強調(diào)居住權(quán)設(shè)立的無償性，居住權(quán)人無權(quán)進行轉(zhuǎn)租，以此與租賃關(guān)系明晰界分。

居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)基于一定的身份關(guān)系或特殊情況，如明確自然人設(shè)立居住權(quán)僅限于直系血親或至多包括三代以內(nèi)旁系血親的一般法律意義上的近親屬范圍，至多擴張為殘疾人，老年人、未成年人等弱勢群體，強調(diào)其無償性質(zhì)且不應(yīng)有例外，并明確禁止其轉(zhuǎn)讓、繼承而不得有例外。

（二）增加居住權(quán)的終止條件

建議在367條居住權(quán)的必備條款中增加，居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)人有權(quán)在設(shè)立后撤銷居住權(quán)，但應(yīng)滿足一定條件：只得在居住權(quán)設(shè)立后一定期限后（如2年或3年后才可行使撤銷權(quán)），并應(yīng)對居住權(quán)人提前履行相應(yīng)的通知義務(wù)，如此則既可以保持居住權(quán)人至少在一段時期內(nèi)的權(quán)益得到穩(wěn)定保護，也可以打消房屋住宅產(chǎn)權(quán)人過重負(fù)擔(dān)的后顧之憂，在一定條件下允許其發(fā)揮自物權(quán)的其他權(quán)能。

（三）規(guī)定居住權(quán)的相關(guān)限制條件

1. 對于存在對外債務(wù)尚未償還或存在或有負(fù)債的主體，不論其債權(quán)人是傳統(tǒng)金融機構(gòu)或者民間借貸，都不允許其設(shè)立居住權(quán)，如有設(shè)立者也一律歸于無效，以更有效的維護相關(guān)債權(quán)人的合法權(quán)益。

2. 明確規(guī)定一宗住宅只應(yīng)設(shè)立一個居住權(quán)。

附件：《民法典》   第十四章　居住權(quán)

第三百六十六條　居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條　設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條　居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。

第三百六十九條　居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第三百七十條　居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。

第三百七十一條　以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。