作者：王彬

來源：負(fù)險不彬（ID：fuxianbubin）

資產(chǎn)評估屬于價值判斷的范疇，而價值判斷是交易過程中無法回避的根本問題，作為使用專業(yè)理論和方法對資產(chǎn)的價值進行定量的估計和判斷的方法，在任何經(jīng)營過程中都無法回避，具體到資產(chǎn)評估的內(nèi)容上，根據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》第二條規(guī)定，“資產(chǎn)評估是指評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益進行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。”目前《國際評估準(zhǔn)則》（IVS）、美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（USPAP）以及英國皇家特許測量師學(xué)會評估準(zhǔn)則（RICS紅皮書）對資產(chǎn)評估的規(guī)定主要都是從資產(chǎn)評估報告的要素和內(nèi)容進行規(guī)范，有鑒于此，對于資產(chǎn)評估的流程、方法和使用詳解也是以資產(chǎn)評估報告為藍(lán)本進行分析。 

一、資產(chǎn)評估前準(zhǔn)備工作

（一）評估資產(chǎn)的界定

資產(chǎn)評估的對象是資產(chǎn)，資產(chǎn)系特定權(quán)利主體所擁有和控制的，能夠給特定權(quán)利主體所帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。由此決定了資產(chǎn)具有如下三個特征：一是資產(chǎn)是能夠為特定主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源，而資產(chǎn)的價值取決于其能夠帶來的未來經(jīng)濟利益的能力；二是資產(chǎn)必須是特定主體所擁有和控制。對于資產(chǎn)的擁有或控制主要體現(xiàn)在對資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界定和保護上，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是與資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利束，是基于所有權(quán)派生的一系列權(quán)利，通常包括對資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，這種權(quán)利束一方面表現(xiàn)為某項資產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán)，另一方面又具有可分解性，可以從中分離設(shè)定出不同類型的權(quán)利，相對于完整產(chǎn)權(quán)，被分離設(shè)定了部分權(quán)利的有限產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，行使資產(chǎn)權(quán)利就會受到分設(shè)權(quán)利時所承諾義務(wù)的限制。因此資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)不應(yīng)以所有權(quán)為界定依據(jù)，只要企業(yè)有控制權(quán)且能給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，均可以納入評估的資產(chǎn)范圍。此外，對資產(chǎn)所有權(quán)或控制權(quán)的確立使特定主體對資產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利具有了排他性，其他主體要取得相關(guān)權(quán)利就要付出相應(yīng)的代價；三是資產(chǎn)的價值應(yīng)當(dāng)能夠以貨幣計量，能夠給特定主體帶來可量化的效用或利益的資產(chǎn)才是資產(chǎn)評估中所涉及的資產(chǎn)。

（二）資產(chǎn)評估要素的確定 

（三）調(diào)查手段和方法的確定

1、調(diào)查的手段

2、調(diào)查方式的選擇 

一是逐項調(diào)查，即對納入評估范圍的所有資產(chǎn)及負(fù)債進行逐項核實，并進行相應(yīng)的勘査和法律權(quán)屬資料核實。逐項調(diào)查主要適用于評估范圍內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量少、單項資產(chǎn)的價值量大，比如不動產(chǎn)評估項目；或者資產(chǎn)存在管理不善等風(fēng)險，產(chǎn)權(quán)持有人或被評估單位提供的相關(guān)資料無法反映資產(chǎn)的實際狀況，并且從其他途徑也無法獲取充分、恰當(dāng)?shù)脑u估證據(jù)，比如停產(chǎn)多年的企業(yè)資產(chǎn)評估項目、企業(yè)破產(chǎn)清算項目等。

二是抽樣調(diào)查，即按一定程序從研究對象的全體（總體）中抽取一部分單位（樣本）進行調(diào)查或觀察獲取數(shù)據(jù)，并以此對總體的一定目標(biāo)量作出推斷。主要是針對無法或不宜對評估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負(fù)債等有關(guān)內(nèi)容進行逐項清查的項目，具體的抽樣調(diào)查方法較為多元，主要包括簡單隨機抽樣、分層抽樣、系統(tǒng)抽樣、整群抽樣、不等概率抽樣、多階段抽樣、重點項目抽樣等。其中，適用最多的是重點項目抽樣，即對納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債，遵循重要性原則，對于價值量大的、關(guān)鍵或重要的資產(chǎn)進行調(diào)查。在進行抽樣調(diào)查時，要考慮到抽樣風(fēng)險，并確保由抽樣調(diào)査形成的調(diào)查結(jié)論合理、能夠基本反映資產(chǎn)的實際狀況，抽樣誤差要適度。在進行抽樣調(diào)査時，其樣本選擇的理由要形成評估底稿。

二、資產(chǎn)評估流程

（一）資產(chǎn)評估目的的確定

資產(chǎn)評估特定目的貫穿了資產(chǎn)評估的全過程，會影響著對評估對象的界定、價值類型的選擇、評估方法的選擇等多方面內(nèi)容。是進行資產(chǎn)評估之前必須要明確的重要事項。資產(chǎn)評估的結(jié)論必須要以資產(chǎn)評估目的為導(dǎo)向。結(jié)合具體的業(yè)務(wù)安排，目前我致殘評估業(yè)務(wù)涉及的評估目的主要包括但不限于轉(zhuǎn)讓定價，抵/質(zhì)押，公司的設(shè)立、改制、增資等，財務(wù)報告、稅收評估、司法訴訟評估及其他等。

（二）資產(chǎn)評估計劃的擬定和調(diào)整

資產(chǎn)評估計劃為資產(chǎn)評估開展工作思路和實施方案。涵蓋評估開展主要過程、時間進度、人員安排等主要內(nèi)容。

在評估正式開展前，應(yīng)在了解資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項的基礎(chǔ)上，結(jié)合資產(chǎn)評估目的以及相關(guān)管理部門對資產(chǎn)評估開展過程中的管理規(guī)定；評估業(yè)務(wù)風(fēng)險、評估項目的規(guī)模和復(fù)雜程度；評估對象及其法律、經(jīng)濟、技術(shù)、物理等因素；評估項目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況；委托人及相關(guān)當(dāng)事人的配合程度；相關(guān)資料收集狀況；委托人、評估對象產(chǎn)權(quán)持有人（或被評估單位）過去委托資產(chǎn)評估的情況、誠信狀況及其提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性；資產(chǎn)評估專業(yè)人員的專業(yè)能力、經(jīng)驗及人員配備情況；與其他中介機構(gòu)的合作、配合情況等主要因素，編制資產(chǎn)評估計劃。

確定具體評估步驟時，應(yīng)明確如下要素：一是評估項目的背景和相關(guān)條件，包括評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估的重點和難點，參與本項目評估的其他中介機構(gòu)；二是本次評估所采取的評估方法；三是應(yīng)明確資產(chǎn)清查工作的重點及具體要求，如現(xiàn)場調(diào)查目標(biāo)、現(xiàn)場調(diào)查工作總體時間安排、現(xiàn)場調(diào)查的主要內(nèi)容、現(xiàn)場調(diào)查的協(xié)調(diào)方式等內(nèi)容；應(yīng)明確與參與本項目的審計、律師等其他中介機構(gòu)的對接安排及注意事項等。

在評估工作推進過程中，由于前期資料搜集不齊全、現(xiàn)場調(diào)查受到限制或委托人提供資料不真實，工作推進后發(fā)現(xiàn)需要進一步補充資料和增加現(xiàn)場工作時間，從而造成未能按計劃完成進度。或者在業(yè)務(wù)推進過程中發(fā)現(xiàn)未預(yù)料到的資產(chǎn)類型或者業(yè)務(wù)形態(tài)，導(dǎo)致原計劃的評估技術(shù)思路無法滿足需要，又或者由于委托人經(jīng)濟行為涉及的評估對象、評估范圍、評估基準(zhǔn)日發(fā)生變化而導(dǎo)致的評估計劃不能如期推進的。應(yīng)盡快與相關(guān)當(dāng)事人進行溝通，根據(jù)已確定的方案進行調(diào)整、對部分評估工作作出重新安排、對評估技術(shù)方案進行修正。調(diào)整計劃要兼顧評估效率和工作質(zhì)量的原則，充分利用已有的工作成果，將評估計劃調(diào)整導(dǎo)致的成本降低到最低水平。

（三）評估現(xiàn)場調(diào)查

現(xiàn)場調(diào)查主要是通過走訪，以便對影響資產(chǎn)價值的物理、技術(shù)、法律、經(jīng)濟等因素進行客觀、全面的了解，為判斷資產(chǎn)整體狀況、估算資產(chǎn)價值提供合理依據(jù)。因此，現(xiàn)場調(diào)查主要是了解評估對象的現(xiàn)狀（核實評估對象的存在性和完整性、了解評估對象的現(xiàn)實狀況）、關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬。

1、了解評估對象的現(xiàn)狀

一方面，要核實評估對象的存在性和完整性。其中，在評估對象的存在性上，主要判斷評估對象是否真實存在：實物資產(chǎn)主要是通過實地査看、核查合同、盤點、函證等方式核實其存在性；無形資產(chǎn)上主要是通過核査權(quán)屬文件、申請登記材料、技術(shù)文件、第三方證明文件等核實其存在性；應(yīng)收賬款、股權(quán)或其他經(jīng)濟權(quán)益主要是通過核查會計記錄、公司章程、權(quán)益證明、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及函證等方式核實其存在性。評估對象的完整性要求上，主要是關(guān)注評估對象符合相關(guān)經(jīng)濟行為對資產(chǎn)范圍的要求，能夠有效實現(xiàn)其預(yù)定功能。因此既要關(guān)注資產(chǎn)物理意義上的完整性，也要關(guān)注資產(chǎn)功能上的完整性。另一方面，要了解評估對象的現(xiàn)實狀況。對于評估對象現(xiàn)實情況的了解，既要與資產(chǎn)價值的影響因素相關(guān)，支持資產(chǎn)價值的評定和估算，也要能夠系統(tǒng)、全面、充分的反映資產(chǎn)價值的影響因素的實際情況。不同類型的評估對象其關(guān)注重點也各有不同：針對整體企業(yè)，主要關(guān)注企業(yè)的歷史沿革、主要股東及其持股比例、主要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)；企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營管理狀況；企業(yè)的經(jīng)營計劃、發(fā)展規(guī)劃；影響企業(yè)經(jīng)營的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟因素；企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景等內(nèi)容。針對房屋建筑物，主要關(guān)注取得方式、建筑物結(jié)構(gòu)、建成時間、地址、用途、建筑面積、長度、寬度、層高、層數(shù)等。針對機器設(shè)備，主要關(guān)注設(shè)備名稱、生產(chǎn)廠家、規(guī)格型號、安裝地點、規(guī)定使用年限、購置日期、啟用日期、已經(jīng)使用年限、設(shè)備使用狀況、設(shè)備維修情況等。針對存貨，通常應(yīng)了解名稱及規(guī)格型號、計量單位、存放地點、數(shù)量、單價等。針對應(yīng)收賬款等債權(quán)債務(wù)，則需了解債權(quán)債務(wù)人名稱、業(yè)務(wù)內(nèi)容、發(fā)生日期、履約及回收情況等。

如果資產(chǎn)由于本身本身的特征、存放地點、法律限制等導(dǎo)致評估專業(yè)人員無法采用常規(guī)的調(diào)查技術(shù)手段對資產(chǎn)的數(shù)量、品質(zhì)等進行實地勘查，又或者委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人不提供資產(chǎn)明細(xì)資料、產(chǎn)權(quán)持有人或者被評估單位不配合進行現(xiàn)場調(diào)查工作等導(dǎo)致的現(xiàn)場調(diào)查受限時，如果所受限制并未對評估結(jié)果的合理性或評估目的所對應(yīng)的而經(jīng)濟行為構(gòu)成重大影響，或者能夠采取必要措施彌補不能實施調(diào)查程序的缺失，則可以持續(xù)推進資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，但需要在工作底稿中予以說明，分析其對評估結(jié)論的影響程度，并在資產(chǎn)評估報告中以恰當(dāng)?shù)姆绞秸f明受限情況，所采取的替代程序的合理性以及其對評估結(jié)論合理性的影響。如果無法采用替代措施對評估對象進行勘查核實，或即使履行替代程序，也無法消除其對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的事實。則必須終止執(zhí)行評估業(yè)務(wù)。

2、多維度了解評估對象信息

公開資料方面，首先應(yīng)從公開市場上獨立獲取相應(yīng)資料，市場信息資料應(yīng)包括交易所公布的股票交易信息、上市公司公開披露的資料、各類資產(chǎn)交易所公布的交易信息、各類資產(chǎn)市場交易信息等。直接獲得的市場信息往往存在信息不完備的特征，即可能未充分反映交易內(nèi)容和條件，在收集市場信息時，應(yīng)當(dāng)盡可能全面，并進行必要的分析調(diào)整。

當(dāng)事人資料方面，要從產(chǎn)權(quán)持有人及相關(guān)當(dāng)事人處取得如下材料：一是與資產(chǎn)狀況相關(guān)的資料，如資產(chǎn)權(quán)屬證明、反映資產(chǎn)現(xiàn)狀的資料等，該部分材料主要通過現(xiàn)場調(diào)查程序取得。二是用于對資產(chǎn)價值進行評定估算的資料，如評估對象和評估范圍涉及的資產(chǎn)評估明細(xì)資料、資產(chǎn)最可能的持續(xù)使用方式、企業(yè)經(jīng)營模式、收益預(yù)測等。對于上述資料，應(yīng)要求相關(guān)當(dāng)事人對其提供的評估資料以簽字、蓋章及法律允許的其他方式等進行確認(rèn)。

監(jiān)管及權(quán)威證明材料方面，應(yīng)通過實地走訪和調(diào)研的方式獲取如下材料：一是宏觀經(jīng)濟信息、產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)（如庫存、生產(chǎn)情況、需求情況）等。查看各級政府部門的資料獲取企業(yè)相關(guān)的信息，如各級工商行政管理部門都保存有注冊公司的基本登記信息；二是從證券交易機構(gòu)可以查詢上市公司資料，利用這些信息可了解資產(chǎn)所有者的狀況；了解其競爭對手狀況及其所處行業(yè)的情況；對于未上市公司，可從上市公司中挑選可比對象作為參照物，進行類比分析，了解相關(guān)狀況；三是從信息服務(wù)商或數(shù)據(jù)提供商中獲取上市公司或交易案例的相關(guān)信息，以便準(zhǔn)確邊界的使用收益法和市場法進行分析；四是媒體信息，媒體的信息不僅包含原始信息，并且通常有一些分析信息，有助于評估專業(yè)人員加深對所需信息的理解，并能節(jié)約分析時間；五是行業(yè)協(xié)會或管理機構(gòu)及其出版物，便于抓取有關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展情況、市場競爭情況等信息，還能咨詢到有關(guān)專家的意見；六是學(xué)術(shù)出版物。

法律權(quán)屬資料方面，在現(xiàn)場調(diào)查時間，應(yīng)取得評估對象的權(quán)屬證明，對于取得的權(quán)屬證明進行核查驗證，包括但不限于采用與原件核對，向有關(guān)登記管理機構(gòu)查閱登記記錄等方式。針對不同的評估對象，權(quán)屬證明文件各有不同：如針對不動產(chǎn)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、礦業(yè)權(quán)、車輛等實行產(chǎn)權(quán)登記制度的資產(chǎn)，權(quán)屬證明為相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記文件，比如房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、專利權(quán)證、著作權(quán)登記證書、采礦許可證、勘探許可證、車輛行駛證等；針對機器設(shè)備和存貨等，權(quán)屬證明主要包括購置合同、購置發(fā)票、付款證明、出庫入庫記錄等；針對企業(yè)價值評估涉及的股東全部權(quán)益和股東部分權(quán)益，權(quán)屬證明主要包括權(quán)屬證明主要包括公司章程、工商登記材料、股東登記名冊、出資證明、出資協(xié)議等；涉及國有資產(chǎn)的，還包括國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證。

對于超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員專業(yè)能力范疇的核査驗證事項以及法律法規(guī)規(guī)定、客觀條件限制無法實施核查和驗證的事項，應(yīng)當(dāng)采取以下應(yīng)對措施：一是對于超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員專業(yè)能力范疇的核查驗證事項，委托或要求委托人委托其他專業(yè)機構(gòu)出具意見；二是對于因法律法規(guī)規(guī)定、客觀條件限制無法實施核查和驗證的事項，應(yīng)在工作底稿中予以說明，分析其對評估結(jié)果影響程度。如果無法核査驗證的資料是評估結(jié)論的重要依據(jù)，該資料的不確定性將較大程度影響評估結(jié)論的合理性，則應(yīng)在評估結(jié)論中予以揭示。

（四）分析資料選用合理方法

首先，由于收集的資料難免存在失真的情況，要對失真的材料進行鑒別和剔除；其次，要對所收集的評估資料信息、數(shù)據(jù)的合理性、相關(guān)性進行分析，以提高評估資料的可靠性。在此基礎(chǔ)上，要恰當(dāng)?shù)倪x擇評估方法（資產(chǎn)評估方法包括收益法、市場法和成本法三種基本方法及其衍生方法，每種基本方法下還有具體的評估方法，在評估過程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況恰當(dāng)選擇評估方法。選擇評估方法的過程中應(yīng)當(dāng)注意如下重要事項：一是評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件，被評估對象的具體情況，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)；二是評估方法的選擇受到各種評估方法運用所需要的數(shù)據(jù)資料以及主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)能夠收集的制約，每種評估方法的運用所涉及的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。在評估試點以及一個相對較短的時間內(nèi)，某種評估方法所需的數(shù)據(jù)資料的收集可能會遇到困難，當(dāng)然也就會限制該評估方法的選擇和運用，在這種情況下，資產(chǎn)評估應(yīng)考慮替代原理，選擇信息資料充分的評估方法進行評估。三是資產(chǎn)評估過程中所選擇和運用的某一方法，應(yīng)當(dāng)充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求；四是在一些情況下，可以采取排除、否定其他評估方法的做法，作為決定采取某一種評估方法的理由。首先需簡單說明總體思路及主要評估方法和適用原因；其次要按照評估對象和所涉及的資產(chǎn)（負(fù)債）類型逐項說明所選用的具體評估方法，采用成本法的，應(yīng)介紹估算公式，并對所涉及資產(chǎn)的重置價值及成新率的確定方法做出說明；采用市場法的，應(yīng)介紹參照物（交易案例）的選擇原則、比較分析和調(diào)整因素等；采用收益法的，應(yīng)介紹采用收益法的技術(shù)思路，主要測算方法、模型或計算公司，嗎，明確預(yù)測收益的類型，以及預(yù)測方法與過程，折現(xiàn)率的選擇和確定等情況。采用多種評估方法時，不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應(yīng)當(dāng)對各種評估方法取得的價值結(jié)論進行比較，分析可能存在的問題并做出相應(yīng)的調(diào)整，確定最終評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（五）評估技術(shù)說明

評估技術(shù)說明應(yīng)考慮不同經(jīng)濟行為和不同評估方法的特點介紹評定估算的思路及過程。

采用成本法評估單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價值，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估項目的具體情況以及資產(chǎn)負(fù)債類型編寫評估技術(shù)說明。各項資產(chǎn)負(fù)債評估技術(shù)說明應(yīng)當(dāng)包含資產(chǎn)負(fù)債的內(nèi)容和金額、核實方法、評估值確定的方法和結(jié)果等基本內(nèi)容。

采用收益法或市場法評估企業(yè)價值，評估技術(shù)說明通常包括影響企業(yè)經(jīng)營的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟因素；所在行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展前景；企業(yè)的業(yè)務(wù)情況；企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)分析和調(diào)整情況；評估方法運用過程。

采用收益法進行企業(yè)價值評估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)特點，企業(yè)經(jīng)營方式和所確定的預(yù)期收益口徑以及評估的其他具體情況等編寫評估技術(shù)說明。企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)分析和調(diào)整情況以及評估方法運用四是過程說明通常包括如下內(nèi)容：一是收益法的應(yīng)用前提及選擇理由和依據(jù)；二是收益預(yù)測的假設(shè)條件；三是企業(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)和財務(wù)分析；四是收益模型選擇理由及基本參數(shù)說明；五是收益期限及明確預(yù)測期的說明；六是收益預(yù)測的說明；七是折現(xiàn)率的確定說明；八是預(yù)測期后價值確定說明；九是其他資產(chǎn)和負(fù)債評估說明；十是評估價值。

采用市場法進行企業(yè)價值的評估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)特點，被評估企業(yè)實際情況以及上市公司比較法或交易案例比較法的特點編寫評估技術(shù)說明。企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)分析和調(diào)整情況以及評估方法運用四是過程說明通常包括如下內(nèi)容：一是具體方法、應(yīng)用前提及選擇理由；二是企業(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)和財務(wù)分析；三是分析選取確定可比企業(yè)或交易案例的說明；四是價值比率的而選擇及因素修正說明；五是評估對象價值比率的測算說明；五是評估價值。

（六）出具評估報告或形成評估結(jié)論

出具評估報告或評估結(jié)論應(yīng)注意審慎性和合理性，具體而言，只有確保評估程序履行情況；評估資料完整性、客觀性、適時性；評估方法、評估技術(shù)思路合理性；評估目的、價值類型、評估假設(shè)、評估參數(shù)以及評估結(jié)論在性質(zhì)和邏輯上一致性；對計算公式及計算過程正確性；對技術(shù)參數(shù)選取合理性；計算表格之間鏈接關(guān)系正確性；采用多種方法進行評估時，需審查對各種評估方法所依據(jù)的假設(shè)、前提、數(shù)據(jù)、參數(shù)可比性；最終評估結(jié)論合理性；評估報告合規(guī)性的前提下，評估報告或評估結(jié)論才有科學(xué)性。

根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》中相關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評估應(yīng)以文字或數(shù)字的形式表述評估結(jié)論，并明確評估結(jié)論的使用有效期。評估結(jié)論通常是確定的數(shù)值，也可以是區(qū)間值或其他形式的專業(yè)意見。

（七）評估結(jié)論的外部審核

企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門、金融企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門和文化企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門等管理的國有資產(chǎn)評估項目，要在形成評估報告或評估結(jié)論后，按照國家有關(guān)規(guī)定組織專家對其進行外部審核。根據(jù)現(xiàn)行的國有資產(chǎn)評估管理規(guī)定，對國有資產(chǎn)評估項目實行“核準(zhǔn)備案”的管理制度，國有資產(chǎn)評估項目的核準(zhǔn)備案通常實行專家評審制度，由國有資產(chǎn)管理部門組織專家對資產(chǎn)評估報告進行評審。審核主要包括以下內(nèi)容：一是資產(chǎn)評估所涉及的經(jīng)濟行為批準(zhǔn)情況；二是評估基準(zhǔn)日的選擇是否適當(dāng)，評估基準(zhǔn)日的選擇是否符合有關(guān)評估準(zhǔn)則的規(guī)定要求；三是資產(chǎn)評估范圍與經(jīng)濟行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致；四是評估方法運用的合理性和評估依據(jù)的適當(dāng)性；五是企業(yè)是否就所提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、財務(wù)會計資料及生產(chǎn)經(jīng)營管理資料的真實性、合法性和完整性做出承諾；六是評估程序是否符合相關(guān)評估準(zhǔn)則的規(guī)定；七是評估結(jié)論或評估報告是否符合相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定和要求。評估資產(chǎn)需要對外部審核意見進行分析，形成意見回復(fù)，并根據(jù)需要對評估結(jié)論或評估報告的相關(guān)內(nèi)容進行補充或修改。

三、資產(chǎn)評估基本法——市場法

市場法，是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估算資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法。市場法是根據(jù)替代原理，采用比較或類比的思路及方法估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)方法。采用市場法應(yīng)有活躍的公開市場，并且市場上有可比的資產(chǎn)及其交易活動。其中，可比主要體現(xiàn)在功能、市場條件和成交時間三個方面，其中，功能上的可行要體現(xiàn)在用途、性能的相同和近似上，市場條件的可比主要體現(xiàn)在市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件的相似上，成交時間的可比主要體現(xiàn)在與評估基準(zhǔn)日相近，或時間對資產(chǎn)價值的影響可調(diào)整。

（一）市場法的執(zhí)行步驟與可比因素

1、市場法適用的執(zhí)行步驟

一是選擇參照物。參照物的選擇要存在可比性，包括功能、市場條件和成交條件等。另外，與被評估資產(chǎn)相同或相類似的參照物越多，越能充分體現(xiàn)和反映資產(chǎn)市場價值，但考慮到參照物的成交價不僅僅是自身功能的市場表現(xiàn)，還會受到買賣雙方交易地位、交易動機、交易時限等方面的影響。為避免某個參照物個別交易中的特殊因素和偶然因素對成交價及評估值的影響，運用市場法進行估值時參照案例數(shù)目要保證在3個以上，以盡可能地反映真實成交價。

二是要在被評估資產(chǎn)與參照物之間選擇比較因素。將具有可比性的交易實例作為與被評估資產(chǎn)對比分析、評估量化的比較參照物。從理論上講，影響資產(chǎn)價值的基本因素大致相同，如資產(chǎn)性質(zhì)、功能、規(guī)模和市場條件等，但具體到每一種資產(chǎn)時，影響資產(chǎn)價值的因素又各有側(cè)重。如影響房地產(chǎn)價值的是地理位置、環(huán)境狀況等因素；技術(shù)水平則在機器設(shè)備評估中起主導(dǎo)作用；收入狀況、盈利水平、企業(yè)規(guī)模等因素在企業(yè)價值評估中相對更突出。所以運用市場法時應(yīng)根據(jù)不同種類資產(chǎn)價值形成的特點和影響價值的主要因素，選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指標(biāo)，形成綜合反映參照物要被評估資產(chǎn)價值之間對照關(guān)系的比照參數(shù)體系，從多方面形成對比，使影響價值的主要因素得以全面反映。

三是要明確指標(biāo)對比和量化的差異。在參照物及被評估資產(chǎn)之間進行參數(shù)指標(biāo)的比較，并將兩者的差異進行量化。對比主要體現(xiàn)在交易價格的真實性、正常交易情形、參照物與被評估資產(chǎn)可替代性的差異等方面。

四是分析確定已經(jīng)量化的對比指標(biāo)之間的差異。市場法以參照物的成交價格作為評定、估算被評估資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，對所選定的對比參數(shù)體系中的各差異因素進行比較分析，通過多形式的量化途徑，形成對價值的調(diào)整結(jié)果。在實際操作中，需將已經(jīng)量化的參照物與被評估資產(chǎn)之間的對比指標(biāo)差異進行調(diào)增或調(diào)減，就得到以每個參照物價格為基礎(chǔ)的被評估資產(chǎn)的初步評估結(jié)果。

五是綜合分析確定評估結(jié)果。如果選擇多個參照物，將會形成多個初步評估結(jié)果。最終的評估值的形成，主要取決于對參照物的把握和對被評估資產(chǎn)的認(rèn)識，如果參照物與被評估資產(chǎn)可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，可以采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法將初步結(jié)果轉(zhuǎn)換為最終評估結(jié)果。

2、市場法可比因素的設(shè)置

運用市場法評估單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要包括資產(chǎn)的功能（資產(chǎn)的功能結(jié)合社會需求，從資產(chǎn)實際發(fā)揮效用的角度來考慮，亦即在社會需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好其價值越高，反之亦然；正常情況下，市場化可比因素的設(shè)置，一般包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量（具體包括但不限于資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等）；市場條件（主要關(guān)注參照物成交時與評估時的市場條件及供求關(guān)系的變化情形。市場條件包含宏觀的經(jīng)濟政策、金融政策、行業(yè)經(jīng)濟狀況、產(chǎn)品的競爭情況和供求狀況等）；交易條件（主要關(guān)注交易批量、交易動機、交易時間、交易批量等），上述因素不同，則交易對象的價格就可能會不同。

運用市場法評估一家企業(yè)的價值時，應(yīng)同時考慮行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和其他重要交易條款等，其中，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的比照是因為同意行業(yè)的企業(yè)具有一定的可比性，確認(rèn)被評估企業(yè)所屬行業(yè)時，可參考國民經(jīng)濟行業(yè)分類、證監(jiān)會的上市公司行業(yè)分類、國際通用的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)代碼等。在依照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)盡量選取與被評估企業(yè)在主營業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)、利潤結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式等方面相似的參照物。在財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，需要通過必要的分析從業(yè)務(wù)類型及構(gòu)成、市場、管理等方面進行比較，以此體現(xiàn)被評估企業(yè)和可比案例之間的風(fēng)險和成長差異。在其他重要交易條款的設(shè)定上，應(yīng)考慮股權(quán)評估交易的背景、交易日期、交易價格、收購股權(quán)的比重、影響交易價格的其他重要交易條款等。

（二）市場法常用的具體評估方法

市場法主要分為直接比較法和間接比較法：

其中間接比較法則是利用資產(chǎn)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)。分別將被評估資產(chǎn)和參照物整體或分項對比打分從而得到被評估資產(chǎn)和參照物各自的分值。再利用參照物的市場交易價格以及被評估資產(chǎn)的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得被評估資產(chǎn)價值的一類評估方法。該方法只要求參照物與被評估資產(chǎn)在大的方面基本相同或相似，通過被評估資產(chǎn)和參照物與國家、行業(yè)和市場的對比分析，掌握參照物與被評估資產(chǎn)之間的差異，在參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算被評估資產(chǎn)的價值。考慮到間接比較法需要利用國家、行業(yè)或市場標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用起來存在較多局限，在資產(chǎn)評估實踐中應(yīng)用并不廣泛。直接比較法是指利用參照物的交易價格，以被評估資產(chǎn)的某一或若干特征與參照物的同一及若干特征直接進行比較，得到兩者的特征修正系數(shù)或特征差額，在參照物交易價格的基礎(chǔ)上進行修正從而得到被評估資產(chǎn)價值的方法，如果只有一個可比因素不一致，則其基本計算公式為：

如果是有多個可比因素不一致，則其基本計算公式為：

被評估資產(chǎn)價值=參照物交易價格*修正系數(shù)1*修正系數(shù)2……*修正系數(shù)n

被評估資產(chǎn)價值=參照物交易價格±特征差額1±特征差額2……±特征差額n

當(dāng)參照物與被評估資產(chǎn)的差異僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上的時候，直接比較法會演變成為先行市價法、市價折扣法、功能價值類比法、價格指數(shù)法、成新率價格調(diào)整法、市場售價類比法、價值比率法等。

1、現(xiàn)行市價法

當(dāng)被評估資產(chǎn)本身具有現(xiàn)行市場價格或與被評估資產(chǎn)基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用被評估資產(chǎn)或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為被評估資產(chǎn)的評估價值。現(xiàn)行市價法是以成交價格為標(biāo)準(zhǔn)的，有的資產(chǎn)在市場交易過程中，報價或目錄價與實際成交價之間會因交易對象、交易批量等原因存在差異，在運用現(xiàn)行市價法時要注意被評估資產(chǎn)或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格要與被評估資產(chǎn)的價值內(nèi)涵相同。

2、市價折扣法

以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到被評估資產(chǎn)在銷售條件、銷售時限或銷售數(shù)量等方面的差異，按照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算被評估資產(chǎn)價值的方法。其計算公式為： 

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（1-價格折扣率） 

這一公式假設(shè)被評估對象享受的價格折扣比參照物大，而實際評估工作中并不一定如此。 

此方法一般只適用于被評估資產(chǎn)與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情形。評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的參照物正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)資產(chǎn)評估綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為50%。因此，確定該擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)的評估價值＝10×（1－50%）＝5萬元

3、功能價值類比法 

功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與被評估資產(chǎn)之間的功能差異進行調(diào)整來估算被評估資產(chǎn)價值的方法，根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種類型。

當(dāng)資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系時，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法，其計算公式為： 

資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力） 

如被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產(chǎn)的評估價值＝10×90÷120＝7.5萬元 

當(dāng)資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系時，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法，其計算公式為： 

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）X 

其中X為功能價值指數(shù)。

如被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7，由此確定被評估資產(chǎn)的評估價值＝10×（90÷120）0.7＝8.18（萬元） 

4、價格指數(shù)法 

價格指數(shù)法又稱物價指數(shù)法，是基于參照物的成交時間與被評估資產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔引起的價格變動對資產(chǎn)價值的影響，以參照物成交價格為基礎(chǔ)，利用物價變動指數(shù)（價格指數(shù)）調(diào)整參照物成交價從而得到被評估資產(chǎn)價值的方法。其計算公式為：

資產(chǎn)評估價值 = 參照物成交價格*（1+價格變動指數(shù)） 

如：與被評估資產(chǎn)完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的正常成交價格為10萬元，半年期間該資產(chǎn)的價格上升了5%，則被評估中資產(chǎn)的評估價值=10*（1+5%）=10.5萬元。 

結(jié)合市場參數(shù)的不同，基本式“資產(chǎn)評估價值 = 參照物成交價格*（1+價格變動指數(shù)）”可以演變?yōu)閮煞N方式： 

一種變形是：資產(chǎn)評估價值=參照物資產(chǎn)交易價格*（1+評估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基價格變動指數(shù)）/（1+參照物交易日同類資產(chǎn)定基價格變動指數(shù)）

在具體運用上，如被評估房地產(chǎn)于2020年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2016年上半年各月月末的價格同2019年年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2020年3月底的正常成交價格為3800元/平方米，則被評估房產(chǎn)于2020年6月30日的價值 = 3800×（1＋10.5%）/（1＋6.8%）＝3932元/平方米。 

另一種變形是：資產(chǎn)評估價值 = 參照物資產(chǎn)交易價格 * 參照物交易期日至評估基準(zhǔn)日各期（1+環(huán)比價格變動指數(shù)）的乘積。 

在具體運用上，已知某參照物資產(chǎn)在2020年1月初的正常交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情形如下：2020年1～5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。被評估資產(chǎn)于2020年5月初的評估價值 = 300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1萬元。 

根據(jù)基期的不同可區(qū)分為定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。 

（1）定基指數(shù)及其運用 

定基指數(shù)是基期固定的增長率，因此：

定基價格變動指數(shù)＝（當(dāng)年實際物價—基年物價）/基年物價 

定基價格指數(shù)＝當(dāng)年實際物價/基年物價

定基價格指數(shù)＝1＋定基價格變動指數(shù) 

如果能夠獲得參照物和被評估資產(chǎn)的定基價格指數(shù)或定基價格變動指數(shù)，價格指數(shù)法的數(shù)學(xué)式可以概括為： 

資產(chǎn)評估價值=參照物資產(chǎn)交易價格*評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價格指數(shù)/參照物交易日資產(chǎn)定基價格指數(shù) 

（2）環(huán)比指數(shù)及其運用

環(huán)比指數(shù)是基期不固定的（僅同上期比）的增長率，所以： 

環(huán)比價格指數(shù)（%）＝當(dāng)年定基價格指數(shù)/上年定基價格指數(shù)

環(huán)比價格變動指數(shù)　　

如果能夠獲得參照物和被評估資產(chǎn)的環(huán)比價格指數(shù)或環(huán)比價格變動指數(shù)，價格指數(shù)法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 

資產(chǎn)評估價值=參照物資產(chǎn)交易價格*參照物交易日至評估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價格指數(shù)乘積

整體而言，價格指數(shù)法一般運用于被評估資產(chǎn)與參照物之間僅有時間因素存在差異的情形，且時間差異不能過長。 

5、成新率價格調(diào)整法 

成新率價格調(diào)整法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與被評估資產(chǎn)新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出被評估資產(chǎn)的價值，其計算公式為： 

資產(chǎn)評估價值= 參照物成交價格*被評估資產(chǎn)成新率/參照物成新率 

資產(chǎn)成新率= 資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）*100% 

成新率價格調(diào)整法只運用于被評估資產(chǎn)與參照物之間僅有成新程度差異的情形。 

6、市場售價類比法 

市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與被評估資產(chǎn)在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出被評估資產(chǎn)價值的一種方法。其計算公式為： 

資產(chǎn)評估價值 = 參照物售價 + 功能差異值 + 時間差異值 + …… + 交易情況差異值 

資產(chǎn)評估價值=參照物售價 * 功能差異修正系數(shù) * 時間差異修正系數(shù) 

7、價值比率法

價值比率法是利用參照物的市場交易價格，與其某一經(jīng)濟參數(shù)或經(jīng)濟指標(biāo)相比較形成的價值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以被評估資產(chǎn)的同一經(jīng)濟參數(shù)或經(jīng)濟指標(biāo)，從而得到被評估資產(chǎn)價值的一種具體評估方法。價值比率法中的價值比率種類眾多，包括了盈利類指標(biāo)的價值比率，如息稅前收益價值比率，稅后現(xiàn)金流量價值比率和每股收益價值比率（市盈率）等；收入類指標(biāo)的價值比率，如銷售收入價值比率（市銷率）；資產(chǎn)類指標(biāo)的價值比率，如凈資產(chǎn)價值比率、總資產(chǎn)價值比率等。其他類指標(biāo)的價值比率，如成本市價比率等。 

價值比率法通常被用作評估企業(yè)價值，由于企業(yè)存在規(guī)模、營利能力等方面的差異，因此為增強可比性，需要采取某種可比的價值聯(lián)系，將待估企業(yè)與可比企業(yè)的價值聯(lián)系起來。這種聯(lián)系通常可以用價值比率來反映，對其進行調(diào)整，得到待估企業(yè)的價值比率。根據(jù)選取的可比參照物不同，分為“上市公司比較法”和“交易案例比較法”。上市公司比較法是獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)，計算適當(dāng)?shù)膬r值比例，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定待估企業(yè)價值的具體方法。上市公司比較法中可比企業(yè)應(yīng)當(dāng)是公開市場上正常交易的上市公司，交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、收購及合并案例資料，計算適當(dāng)?shù)膬r值比率，在于待估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定待估企業(yè)價值的具體方法，運用交易案例比較法時，應(yīng)當(dāng)考慮待估企業(yè)與交易案例的差異因素對價值的影響。價值比率法應(yīng)關(guān)注如下重點： 

一是可比參照物相關(guān)數(shù)據(jù)信息來源及可靠性。因為市場法評估最主要的就是依賴可比參照物的數(shù)據(jù)來確定待估企業(yè)的價值。因此，前者的數(shù)據(jù)是否真實可靠就顯得尤為重要，這不僅需要保證數(shù)據(jù)的真實性，同時也要保證所獲得的數(shù)據(jù)的途徑是合法的、有效的。 

二是確定可比參照物的可比標(biāo)準(zhǔn)。需要考慮企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)是否相同或相似，或者企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)是否都受到相同經(jīng)濟因素的影響；考慮待估企業(yè)與可比企業(yè)的規(guī)模和獲利能力是否相似，考慮到企業(yè)規(guī)模和生產(chǎn)能力之間并非呈現(xiàn)完美的線性關(guān)系，通常存在規(guī)模效應(yīng)，所以如果企業(yè)規(guī)模差異較大，其獲利能力可能失去可比性，因此，應(yīng)當(dāng)選取規(guī)模較為相似的企業(yè)進行比較；考察未來成長性是否相同或相似。企業(yè)當(dāng)前的價值來自于其未來的獲利能力，成長性差異較大的公司，通常所處的生命周期不同，對于當(dāng)前時點的可比性就存在較大差異。因而在評估過程中應(yīng)將這一要素考慮在內(nèi)。 

三是可比參照物數(shù)量的把握，上市公司要設(shè)置較為嚴(yán)苛的可比標(biāo)準(zhǔn)，選擇最為可比的企業(yè)或企業(yè)組合，如果選用交易案例，則盡可能選擇多個可比案例。 

四是價值比率的選取。由于價值比率在可比企業(yè)與待估企業(yè)的價值之間建立了一座橋梁，而這座橋梁，而這座橋梁是否能夠更好的反映價值就成為選取價值比率的關(guān)鍵。所以，虧損企業(yè)一般不采用與凈利潤相關(guān)的價值乘數(shù)；可比參照物與待估企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)存在較大差異，則不宜選擇部分投資口徑的價值乘數(shù)；輕資產(chǎn)企業(yè)不宜選擇與資產(chǎn)規(guī)模相關(guān)的價值乘數(shù)，而應(yīng)該更多的考慮與收益相關(guān)的指標(biāo)；對于成本和利潤比較穩(wěn)定的企業(yè)，可以采用收益口徑的價值乘數(shù)進行評估；可比參照物與待估企業(yè)的稅收政策不一致，偏向于采用與扣稅前收益相關(guān)的指標(biāo)，從而避免由于稅收不一致而導(dǎo)致的價值差異性。 

盡管價值比例有很多種，但在評估實務(wù)中，最常用的有市銷率、市凈率和市盈率等。目前常采用的價值比率類型通常都是如下設(shè)置：

比率 = 分子/分母，其中：

分子代表價值（即權(quán)益價值、企業(yè)價值），分母則代表了與價值相關(guān)的參數(shù)（如凈利、收入等）。價值比率主要有盈利比率，資產(chǎn)比率，收入比率和其他特定比率，價值比率的實質(zhì)就是單位價值的概念。具體而言：

盈利價值比率 = 企業(yè)整體價值或股權(quán)價值/盈利類參數(shù)

收入價值比率 = 企業(yè)整體價值/銷售收入 

資產(chǎn)價值比率 = 企業(yè)整體價值或股權(quán)價值/資產(chǎn)類參數(shù) 

其他特殊價值比率 = 企業(yè)整體價值或股權(quán)價值/特殊類參數(shù) 

價值比率法通常被用作評估企業(yè)價值，實務(wù)中最常用的有成本市價法、市盈率倍數(shù)法、市銷率法，市凈率法等。其中， 

成本市價法是以被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算被評估資產(chǎn)價值的方法。其計算公式為： 

資產(chǎn)評估價值 = 被評估資產(chǎn)現(xiàn)行合理成本 * 參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本

如評估基準(zhǔn)日某設(shè)備的成本市價率為150%，已知被股全新設(shè)備的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則其評估價值為20*150%=30萬元。 

市盈率倍數(shù)法，主要適用于企業(yè)價值的評估，市盈率倍數(shù)法是以參照物（企業(yè)）的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），其中市盈率=股票價格/每股收益，以市盈率與被評估企業(yè)相同口徑的收益額相乘估算被評估企業(yè)價值的方法。 

如某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估基準(zhǔn)日資本市場上同類去也平均市盈率為20倍，則該企業(yè)的評估價值就是1000 * 20 = 20000萬元。

當(dāng)參照物與被評估資產(chǎn)的差異不僅僅體現(xiàn)在某一特征上的時候，上述評估方法，如現(xiàn)行市價法、市價折扣法、功能價值類比法、價格指數(shù)法和成新率價格調(diào)整法等的運用就可以演變成參照物與被評估資產(chǎn)各個功能修正系數(shù)的計算了，如交易情形修正系數(shù)（正常交易情形/參照物交易情形），功能價值修正系數(shù)（被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）、交易時間修正系數(shù)（被評估資產(chǎn)的定基價格指數(shù)/參照物的定基價格之歌）和成新程度修正系數(shù)（被評估資產(chǎn)成新率/參照物成新率）等。 

如某面積為1000平方米商業(yè)用房，因聯(lián)營需進行評估，評估基準(zhǔn)日為2016年10月31日。房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：元／m2 

被評估對象與參照物結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素調(diào)整。被評估對象所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估對象區(qū)域好，綜合評分分別為107、110和108。當(dāng)時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為：117/100；參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)：104/100；參照物C因在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下： 

被評估資產(chǎn)單價＝（125,747＋105,418＋107,331）÷3＝112,832元

被評估資產(chǎn)總價＝ 112,832 ×1000＝112,832,000元

直接比較法具有適用性強，應(yīng)用廣泛的特點，雖然比較直觀，簡單明了，但這一方法強調(diào)參照對象與被評估資產(chǎn)之間的可比性，影響被評估資產(chǎn)價值的因素較多，如可能同時有時間因素、價格因素、功能因素、交易條件等因素存在。另外，該法對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，并需要相當(dāng)程度的專業(yè)判斷。因為，直接比較法可能要對參照物與被評估資產(chǎn)的若干可比因素進行對比分析和差異調(diào)整。沒有足夠的數(shù)據(jù)資料以及對資產(chǎn)功能、市場行情的充分了解和把握，很難準(zhǔn)確的評定估算出被評估資產(chǎn)的價值。 

在上述各種具體的評估方法中，許多具體評估方法既適用于直接評估單項資產(chǎn)的價值，也適用于在市場法中持股車評估標(biāo)的與參照物之間某一種差異的調(diào)整系數(shù)或調(diào)整值。在市場經(jīng)濟條件下，單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)都可以作為交易對象進入市場流通，不論是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)的交易實例都可以為運用市場法進行資產(chǎn)評估提供可參照的評估依據(jù)。 

（三）市場法的適用范圍和局限 

市場法通常被用于評估具有活躍公開市場且具有可比成交案例的資產(chǎn)。比如二手機器設(shè)備和房地產(chǎn)以及部分軟件著作權(quán)等，通常二手設(shè)備市場可以成為機器設(shè)備評估的重要參照物選取市場；房地產(chǎn)評估則更多的選取其所在區(qū)域范圍的類似資產(chǎn)。市場法被用于評估整體資產(chǎn)價值時，通常是用來評估企業(yè)價值。其中，最常用的是價值比率法，以參照企業(yè)的價值比率作為調(diào)整手段，以此比率與待估企業(yè)的相關(guān)的財務(wù)指標(biāo)（如利潤、息稅前利潤、銷售收入）相乘估算待估企業(yè)價值。除了上述所經(jīng)常使用的市盈率外，用來評估企業(yè)價值的乘數(shù)還有很多種類。在實務(wù)中，通常需要根據(jù)被評估企業(yè)自身和所在行業(yè)特征綜合判斷采用一種或幾種價值比率進行評估。

市場法作為目前資產(chǎn)評估的重要方法之一，有其重要的意義和優(yōu)勢，它是相對來說具有客觀性的方法，也比較容易被交易雙方所理解和接受。因而如果不存在資產(chǎn)的成本和效用以及市場對其價值的認(rèn)知嚴(yán)重偏離的情形下，市場法通常是資產(chǎn)評估三種方法中較為有效哦、可理解和客觀的方法。在經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)，市場認(rèn)知較為穩(wěn)定的國家，市場法是運用較為廣泛的方法。它不僅被用于包括設(shè)備和房地產(chǎn)在內(nèi)的單項資產(chǎn)評估，還被用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估之中。 

但是此方法強調(diào)參照對象與被評估資產(chǎn)之間的可比性，影響被評估資產(chǎn)價值的因素較多，如可能同時有時間因素、價格因素、功能因素、交易條件因素的存在。而且該方法的使用，對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評估專業(yè)素養(yǎng)有一定的要求。 

四、資產(chǎn)評估基本法——收益法

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來估算資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱，該方法采用資本或折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。該評估思路是任何一個理智的投資者在購置或投資某一項資產(chǎn)時，所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報。收益法利用投資回報和收益折現(xiàn)等技術(shù)，把評估對象的預(yù)期獲利能力和獲利風(fēng)險作為兩個相輔相成的關(guān)鍵指標(biāo)來估測評估對象的價值，該方法用數(shù)學(xué)式可以表示為：

式中：P表示評估價值；Ri表示未來第i年的預(yù)期效益；r表示折現(xiàn)率；n表示收益年限；i表示年序號。上式用圖示表示為：

（一）收益法的適用范圍

因為收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金華處理來估測資產(chǎn)價值的，因此其使用會涉及到三個基本要素，分別為被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益、折現(xiàn)率或資本化率、被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。因此，應(yīng)用收益法必須具備的三個前提條件，即未來預(yù)期收益可以被預(yù)測并可以用貨幣來衡量；獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以被預(yù)測并可以用貨幣來衡量；預(yù)期獲利年限可以被預(yù)測。 

上述條件表明，首先，評估對象的預(yù)期收益必須能被較為合理的估測，因此被評估資產(chǎn)與其經(jīng)營收益之間應(yīng)存在著較為明確的比例關(guān)系，同時，影響資產(chǎn)預(yù)期收益的主要因素，包括主觀因素和客觀因素也應(yīng)比較明確，評估時可以據(jù)此分析和測算被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益。其次，被評估資產(chǎn)所具有的行業(yè)風(fēng)險，地區(qū)風(fēng)險以及企業(yè)風(fēng)險是可以比較和測算的，這是測算折現(xiàn)率或資本化率的基本參數(shù)之一。評估對象所處的行業(yè)不同，地區(qū)不同和企業(yè)差別就會不同程度的體現(xiàn)在資產(chǎn)擁有者的獲利風(fēng)險上。對于投資者來說，風(fēng)險大的投資，要求的回報率就高，投資風(fēng)險小，其回報率也可以相應(yīng)降低。最后，評估對象獲利期限的長短，也即評估對象的壽命，也是影響其價值和評估值的重要因素之一。 

（二）收益法的基本步驟和基本參數(shù) 

1、收益法的基本步驟 

從收益法的概念可以發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)未來的預(yù)期收益和風(fēng)險的量化是收益法應(yīng)用的主要工作，因此，收益法的工作環(huán)節(jié)應(yīng)做如下安排：一是搜集或驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括但不限于資產(chǎn)配置、生產(chǎn)能力、資金條件、經(jīng)營前景、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售狀況、歷史和未來的財務(wù)狀況、市場形勢和產(chǎn)品競爭、行業(yè)水平、所在地區(qū)收益狀況及經(jīng)營風(fēng)險等；二是分析測算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益；三是分析測算折現(xiàn)率或資本化率；四是分析測算被評估資產(chǎn)預(yù)期收益持續(xù)的時間；五是用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象的未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；六是分析確定評估結(jié)果。 

2、收益法的主要參數(shù)

運用收益法進行評估涉及許多經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，最為核心的包括收益額、折現(xiàn)率和收益期限三項。

一是收益額。資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報的原理，資產(chǎn)在正常情形下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益。一般而言，資產(chǎn)預(yù)期收益類型主要包括凈利潤、凈現(xiàn)金流量、利潤總額。其中，前兩者均屬于稅后凈收益，為資產(chǎn)持有者收益。二者之間的關(guān)系為：凈現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊-追加投資（包括資本性支出和營運資金追加投資）。因為凈現(xiàn)金流量是按照收付實現(xiàn)制確定的，凈現(xiàn)金流更適合做預(yù)期收益指標(biāo)，一方面凈現(xiàn)金流量能夠更準(zhǔn)確的反映資產(chǎn)的預(yù)期收益。凈現(xiàn)金流量包含了計算凈利潤時扣除的折舊和攤銷等非現(xiàn)金性支出，反映了當(dāng)期企業(yè)可自主支配的實際現(xiàn)金凈流量。折舊和攤銷是會計上對企業(yè)已發(fā)生資本性支出的回收安排，作為非付現(xiàn)項目歸集在企業(yè)的成本費用之中，但備齊抵減的收入實際上已經(jīng)歸入企業(yè)，并成為企業(yè)可以自主支配的現(xiàn)金，將其作為企業(yè)預(yù)期收益的一部分具有合理性；另一方面，凈現(xiàn)金流量體現(xiàn)了資金的時間價值，不僅是對數(shù)量的描述，而且與發(fā)生的時間密不可分。 

預(yù)測未來收益的方法業(yè)界通用的是時間序列法，因素分析法。其中，時間序列法是建立資產(chǎn)以往收益的時間序列方程（根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，用回歸分析的統(tǒng)計方法獲得），然后假定該時間序列將會持續(xù)。因此主要適用于資產(chǎn)的收益隨著時間的推移，呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長趨勢（評估基準(zhǔn)日前后均保持這一趨勢）。因素分析法則是一種間接預(yù)測收益的方法，需要首先確定影響一項資產(chǎn)收入和支出的具體因素，然后建立收益與這些因素之間的數(shù)量關(guān)系，同時對因素未來可能的變動趨勢進行預(yù)測，最終估算出基于這些因素的未來收益水平。 

二是折現(xiàn)率。折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情形下，對投資所期望的回報率。折現(xiàn)率由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成，其中無風(fēng)險報酬率又稱安全利率，是沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得的投資報酬率，在實踐中常參考同期政府債券收益率。風(fēng)險報酬率是對風(fēng)險投資的一種補償，在數(shù)量上超過無風(fēng)險報酬率之上的，統(tǒng)籌行業(yè)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和其他風(fēng)險基礎(chǔ)上的投資回報率。確定折現(xiàn)率的方法主要有加和法、資本成本加權(quán)法、市場法等。其中，加和法就是以折現(xiàn)率包含的無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩部分分別求得數(shù)值，然后匯總加和，即折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率。其中，無風(fēng)險報酬率大多使用較長期的政府債券收益率（1年或1年以上）作為基本收益率。在實務(wù)中，具體采用的政府債券收益期間，應(yīng)與評估對象的預(yù)期收益期間相匹配。而風(fēng)險報酬率則要充分考慮市場風(fēng)險（包括但不限于行業(yè)的總體狀況、宏觀經(jīng)濟狀況、資本市場狀況、地區(qū)經(jīng)濟狀況、市場競爭狀況、法律法規(guī)約束、國家產(chǎn)業(yè)政策等）；與被評估資產(chǎn)相聯(lián)系的風(fēng)險（主要包括但不限于產(chǎn)品或服務(wù)的類型、企業(yè)規(guī)模、財務(wù)狀況、管理水平、資產(chǎn)狀況、收益數(shù)量和質(zhì)量、區(qū)位因素等）。資本資產(chǎn)定價模型（capital assetpricing model，即CAPM）是通過β系數(shù)來量化折現(xiàn)率中的風(fēng)險報酬率部分的常用方法。計算公式為：Ri＝Rf＋β（Rm－Rf）。其中，R代表被評估企業(yè)所在行業(yè)（或自身）的投資報酬率；Rm代表市場平均收益率；Rf代表無風(fēng)險報酬率；β代表風(fēng)險系數(shù)。其中Rf所代表的無風(fēng)險報酬率，沒有投資違約風(fēng)險。這一點通常只有主權(quán)國家的政府信用才可以保證；在特定的時間內(nèi)，完成投資和再投資可以確定，這一數(shù)值通常取我國中長期國債的到期收益率平均值。（Rm－Rf）表示市場平均風(fēng)險報酬率，又稱為系統(tǒng)性市場風(fēng)險。它的本質(zhì)是進行股權(quán)投資預(yù)期獲得的超過無風(fēng)險的收益率，也可以用ERP（股權(quán)超額風(fēng)險回報率）來表示。β系數(shù)的確定則主要適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評估。對于非上市公司來說，可以參照上市公司中情形相似的公司的β系數(shù)來確定自己的β系數(shù)，或者先確定公司所在的行業(yè)的β系數(shù)，計算行業(yè)風(fēng)險報酬率。β系數(shù)是通過對單只股票價格變動和到變動的歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析得出，是股票與大盤之間聯(lián)動性的表現(xiàn)，所反映的是某一只股票的股價變動相對于大盤的表現(xiàn)情形，體現(xiàn)其收益變化幅度相對于大盤的變化幅度。絕對值越小，顯示其變化幅度相對于大盤而言越小，如果是負(fù)值，表明其與大盤呈相反方向變動，體現(xiàn)該股票與投資風(fēng)險與大盤呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。如β系數(shù)為1，則說明當(dāng)大盤整體上漲10%時，該只股票的報酬率上漲10%；反之，則下降10%。如果β系數(shù)為1.1，則說明市場整體上漲10%時，該只股票上漲11%；如果β系數(shù)為0.8，則市場整體變動10%時，則該只股票同向變動8%。實際中，一般用單只股票資產(chǎn)的歷史收益率對同期大盤指數(shù)收益率進行回歸，回歸系數(shù)就是β系數(shù)。盡管當(dāng)前實務(wù)中多采用單只股票歷史數(shù)據(jù)得出β系數(shù)，但作為未來預(yù)期收益的折現(xiàn)率計算指標(biāo)之一，它所反映的應(yīng)當(dāng)是未來的變動情形。因此，不應(yīng)當(dāng)簡單地直接使用歷史β系數(shù)，而應(yīng)該在充分分析被評估企業(yè)當(dāng)前及未來發(fā)展?fàn)顩r的情形下，對其歷史的β系數(shù)調(diào)整為能夠反映未來情形的值，從而更為貼切地反映未來收益風(fēng)險的變化情形。資本成本加權(quán)法是以企業(yè)的各種資本在企業(yè)全部資本中所占的比重為權(quán)數(shù)，對各種長期資金的資本成本加權(quán)平均計算出來的資本總成本。把資產(chǎn)視作投入資金總額，即構(gòu)成一個持續(xù)經(jīng)營的所有有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)減去流動負(fù)債的凈額，那么企業(yè)資產(chǎn)可以理解為長期負(fù)債與所有者權(quán)益之和。也即：

資產(chǎn)＝長期負(fù)債＋所有者權(quán)益。折現(xiàn)率＝長期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重×長期負(fù)債利息率×（1－所得稅率）＋所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重×投資報酬率。其中，投資報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋風(fēng)險報酬率，在企業(yè)價值評估中一般使用股權(quán)資本報酬率。市場法是通過尋找與被評估資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)的市場價格以及該資產(chǎn)的收益來倒求折現(xiàn)率，而不像加和法那樣由折現(xiàn)率的各組成部分相加得出。 

被評估資產(chǎn)的折現(xiàn)率＝（∑樣本資產(chǎn)的收益/樣本資產(chǎn)價格）/n
其中，樣本資產(chǎn)是指與被評估資產(chǎn)在行業(yè)、銷售類型、收益水平、風(fēng)險程度、流動性等方面相類似的資產(chǎn)。該方法的選取要是具體評估對象而定。

三是收益期限。是指資產(chǎn)具有獲利能力并產(chǎn)生資產(chǎn)凈收益的持續(xù)時間。通常以年為單位，由評估專業(yè)人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能、資產(chǎn)未來獲利能力、資產(chǎn)損耗等情形及相關(guān)條件及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以確定。具體分為有限期和無限期（永續(xù)）。其中，無限期（永續(xù)）是如無特殊情形，資產(chǎn)使用比較正常且沒有對資產(chǎn)的使用年限進行限定，或者這種限定是可以解除的，并可以通過延續(xù)方式永續(xù)使用，則可假定收益期為無限期。有限期則是收益期限受到法律、合同等規(guī)定的限制，則應(yīng)以法律或合同規(guī)定的年限作為收益期。資產(chǎn)沒有規(guī)定收益期限的，可按其正常的經(jīng)濟壽命確定收益期，即資產(chǎn)能夠給其擁有者帶來最大收益的年限。收益增長模型主要包括兩階段增長模型、三階段增長模型和永續(xù)增長模型三種，其中兩階段增長模型中，第一階段為觀測期（3-5年）。其增長率高于第二個階段的增長率；第二階段被稱為永續(xù)增長階段，增長率為正常穩(wěn)定的增長率，是對觀測期以外時間跨度的年均復(fù)合增長率預(yù)期。這兩個階段的劃分通常以企業(yè)預(yù)期達(dá)到穩(wěn)定的年份為標(biāo)準(zhǔn)。三階段增長模型系由Sherman Chattiner等于1965年在《普通股定價—原則、目錄和應(yīng)用》中提出，主要區(qū)分如下幾個階段，第一階段是成長階段，由于生產(chǎn)新產(chǎn)品并擴大市場份額，公司取得快速的收益增長。第二階段是過渡階段，公司的收益開始成熟并且作為整體的經(jīng)濟增長率開始減速，在這一點上，公司處于成熟階段，公司收入繼續(xù)以整體經(jīng)濟的速度增長。第三階段是超常階段假設(shè)紅利的增長率為常數(shù)。永續(xù)增長模型則是將未來收益的增長率假設(shè)為一個確定的值，通常被用于較為成熟的公司價值評估。 

3、收益法的主要技術(shù)方法

收益法實際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。收益法中的具體方法可以分為若干類，一是針對評估對象未來預(yù)期收益有無限期的情形劃分，二是針對評估對象預(yù)期收益的情形劃分，可分為等額收益評估方法、非等額收益評估方法等。

上述公式在凈收益不變、凈收益在若干年后保持不變、凈收益按等差級數(shù)變化、凈收益按等比級數(shù)變化等不同情形中，會發(fā)生不同變形： 

（1）當(dāng)凈收益不變時，如下圖所示：

當(dāng)收益永續(xù)，各因素不變時，其計算公式為：P=A/r

其成立條件是：凈收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期無限。

如被評估資產(chǎn)為一未公開的食品配方。預(yù)計在未來無限年期其所產(chǎn)生的年收益為100萬元，資本化率為10%。則該食品配方的價值P＝A/r＝100/10%＝1000（萬元） 

當(dāng)收益年期有限，折現(xiàn)率等于零時，其計算公式為：P＝A×n

其成立條件是：凈收益每年不變；收益年期有限為n；折現(xiàn)率為零。 

當(dāng)收益年期有限，折現(xiàn)率大于零時，其計算公式為：

如被評估資產(chǎn)為某一服裝品牌的特許經(jīng)營權(quán)。根據(jù)許可方與被許可方所簽訂的合同，在評估基準(zhǔn)日，該品牌的尚可使用年限為5年。根據(jù)以往的經(jīng)營數(shù)據(jù)和市場對該品牌的認(rèn)可程度，預(yù)計其未來年收益將會維持在200萬元。折現(xiàn)率假定為15%，則該品牌的特許經(jīng)營權(quán)價值為：

（2）當(dāng)凈收益在若干年后保持不變，又可細(xì)分為無限年期收益和有限年期收益。其中

如果是無限年期收益，則

其成立要滿足四個條件，一是凈收益在n年（含第n年）以前有變化；二是凈收益在n年（不含第n年）以后保持不變；三是收益年期無限；四是r大于零。

如某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來5年凈收益為20萬元、24萬元、25萬元、28萬元、32萬元。從第六年到未來無限期，每年凈收益為40萬元，資本化率為10%。求房地產(chǎn)價格。如果收益年限為50年，再求房地產(chǎn)價格，具體計算過程如下： 

如果是有限年限收益，則

其成立應(yīng)滿足的條件是凈收益在t年（含第t年）以前有變化；凈收益在t年（不含第t年）以后保持不變；收益年期有限為n；r大于零。

（3）凈收益按等差級數(shù)變化

一是在凈收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下：

其成立條件：凈收益按等差級數(shù)遞增；凈收益逐年遞增額為B；收益年期無限；r大于零。如某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為9萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限可視為無限年，利率為9%。求房地產(chǎn)價格。

二是在凈收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：

其成立條件要求：凈收益按等差級數(shù)遞增；凈收益逐年遞增額為B；收益年期有限為n；r大于零。

三是在凈收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下：

其成立條件：凈收益按等差級數(shù)遞減；凈收益逐年遞減額為B；收益年期無限；r大于零；收益遞減到零為止。但在實操層面，資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體會根據(jù)替代原則，在資產(chǎn)收益遞減為零之前停止使用該資產(chǎn)或變現(xiàn)資產(chǎn)，不會無限制地永續(xù)使用下去。

四是在凈收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，其計算公式如下：

其成立條件：凈收益按等差級數(shù)遞減；凈收益逐年遞減額為B；收益年期有限為n；r大于零。如，根據(jù)被評估企業(yè)的章程，其于評估基準(zhǔn)日的剩余經(jīng)營年期為10年，且實際控制方也沒有繼續(xù)經(jīng)營的意愿。若該企業(yè)未來10年的年凈利潤將保持每年10萬元的減少額，且當(dāng)前的年收益為1000萬元。假定折現(xiàn)率為10%，該企業(yè)的股東全部權(quán)益為：

（4）凈收益按等比級數(shù)變化

一是在凈收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下：

其成立條件：凈收益按等比級數(shù)遞增；凈收益逐年遞增比率為s；收益年期無限；r大于零且r＞s＞0。如某房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為130萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，收益年限無限年，資本化率10%。則其收購價格為：

二是在凈收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：

其成立條件：凈收益按等比級數(shù)遞增；凈收益逐年遞增比率為s；收益年期有限；r大于零且r＞s＞0。如，某房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年凈收益為120萬，此后在使用50年內(nèi)每年凈收益在上一年基礎(chǔ)上增長3%，資本化率10%，則其收益價格為：

三是在凈收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下：

其成立條件：凈收益按等比級數(shù)遞減；凈收益逐年遞減比率為S；收益年期無限；r大于零且r＞s＞0。

四是在凈收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下：

其成立條件：凈收益按等比級數(shù)遞減；凈收益逐年遞減比率為s；收益年期有限為n；r大于零且0＜s≤1。

五是已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下：

其成立條件：凈收益在第n年（含n年）前保持不變；預(yù)知第n年的價格為Pn；r大于零。如，某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行價格3000元／m2，年凈收益為210元／m2， 利率8%。該地區(qū)將興建學(xué)校，將在6年后建成投入使用，該城市同類房產(chǎn)價格5000元／m2 。據(jù)此，學(xué)校區(qū)域的房產(chǎn)價格達(dá)到5000元／m2。則學(xué)校建成后房地產(chǎn)價格為：

（三）收益法的適用范圍和局限性

收益法評估的適用范圍上，需結(jié)合資產(chǎn)的類型進行區(qū)分。其中，單項資產(chǎn)上主要適用于無形資產(chǎn)（專利或?qū)Ｓ屑夹g(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、客戶關(guān)系、特許經(jīng)營權(quán)等）；房地產(chǎn)（既有收益性的房產(chǎn)類別，比如商鋪、酒店、寫字樓等）；機器設(shè)備（可出租的機器設(shè)備或刻度產(chǎn)生現(xiàn)金流的生產(chǎn)線、成套設(shè)備）；其他資產(chǎn)（例如非上市交易的股票、債券、長期應(yīng)收款、長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)等）。在整體資產(chǎn)評估中的應(yīng)用通常是對企業(yè)價值進行評估。因為企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)是獲得收益，收益法與其他評估方法相比更能體現(xiàn)企業(yè)存在和運營的本質(zhì)特征。通常情形下，在評估過程中需要依據(jù)收益的不同口徑，選擇不同的收益法：

常見的方法有股利折現(xiàn)模型、現(xiàn)金流折現(xiàn)模型、經(jīng)濟利潤模型，具體對應(yīng)如下圖：

整體而言，收益法通常占據(jù)極為重要的地位，與傳統(tǒng)生產(chǎn)線企業(yè)相比，輕資產(chǎn)企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)、有形資產(chǎn)較少，其獲利來源主要體現(xiàn)在企業(yè)財報中大量的無形資產(chǎn)之中，因此，如果采用成本法對其進行評估，則其作為盈利主體而具有的價值可能無法全面體現(xiàn)出來，企業(yè)價值或被嚴(yán)重低估，在此狀況下，收益法更為合理。可以明確的是，收益法較適宜于那些形成資產(chǎn)的成本費用與其獲利能力不對稱，成本費用無法或難以準(zhǔn)確計算，存在無形資源性資產(chǎn)以及具有收益能力的資產(chǎn)，例如企業(yè)價值、無形資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)等的價值評估。

收益法評估的局限性也顯而易見，一是對于沒有收益或收益無法用貨幣計量以及風(fēng)險報酬率無法計算的資產(chǎn)，該方法將無法使用。二是收益法的操作含有較大成分的主觀性，從而使評估結(jié)果較難把握。三是收益法的運用也需要一定的市場條件，否則一些數(shù)據(jù)的選取就會存在困難。

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原標(biāo)題： 五萬字實操手冊：資產(chǎn)評估流程、方法及使用詳解（上篇）